区分所有物件の価格の妥当性と土地の価値

不動産投資をはじめる人が最初の1軒に選ぶことが多いのが区分所有の物件です。

いわゆるワンルーム投資といわれるマンションやアパートの1室を所有して賃貸経営をするものですが、安い物件も多く投資初心者の入り口としてもベテラン投資家の投資対象としても選ばれています。

区分所有の物件は価格が安いですが、はじめての投資の場合、その価格が妥当なのかわからない人もいると思いますし、注意する点もあります。

区分所有物件の価格

区分所有物件は土地の価値がなく建物に投資をする意識が必要になります。また区分所有の物件は土地の価値がないので、安く買うのがポイントです。

一棟ものの物件には土地の価値がありますので、ある程度築年数が経過しても高く売ることができますし、逆に購入する時もある程度の価格になります。

しかし区分所有は権利上は土地をオーナーで分割して所有していることになりますが、実際は活用することも何もできず土地の価値はなく、建物を購入することになります。

土地はどんなに時が経っても価値が変動することこそあれ劣化することはありません。

しかし建物は年月の経過とともに価値は劣化していくものですし、耐用年数もあるのでそれを経過するとほとんど価値がなくなってしまいます。

そのため出口戦略を考える際は、売却益には期待しないか売却価格が下がり切る前に売却するという姿勢が必要になります。

区分所有は高利回りになりやすい

一方でそのような点は市場に浸透していますので、築年数の古い区分所有は激安で購入することができます。

条件の良い物件であれば賃貸づけに困ることなく家賃もある程度の金額が取れますので、物件価格に対する家賃収入の割合が高く利回りも高くなります。

特に間取りが2DK以上のファミリー物件の場合は家賃が高く設定でき、長く住んでくれる人も多いので賃貸経営はより安定することになります。

短期間で売却をする場合は投資期間内できっちりキャッシュを出して、次の購入者が融資を受けやすい耐用年数で売却することが重要になります。

家賃収入が安定しているようであれば売却価格には期待をせず、家賃収入できっちりキャッシュを出して長期間高利回りを享受するという戦略もあります。

どちらの方法でも利益を出すことができますので、その時の自分の状況によって戦略を決めれば良いと思いますが、区分所有は土地ではなく建物に投資をするものということを理解し、価値が下がっていく中で利益を出していく意識が必要があります。