賃貸物件の入居審査の基本と問題のある入居者の特徴

賃貸経営をする際に、入居希望者が出てきた際にその人を入居させるか最終判断をするのはオーナーです。

入居審査自体は管理会社に丸投げの大家さんもいますが、日本では借主が非常に強い立場なので、変な人が入ると強制的に出ていってもらうこともできず大きなトラブルとなります。

滞納も空室以上に厄介なものでどのような人に入居してもらうかは非常に重要になります。そこで賃貸経営における入居審査の基本的なチェックポイントを紹介したいと思います。

一般的な入居審査の方法

委託する管理会社にもよりますが、一般的な不動産管理会社による入居審査は以下の流れで行われます。

面接は就職活動のように面接官と部屋で面接をするという形ではなく、部屋の内見をする際に不動産仲介会社が行っています。入居希望者のふるまいや言葉遣いなどで人格的に問題がないかなどを確認しています。

その他に転居理由などもあわせて確認します。

その後、申込にあたって必要書類を受け入れて書類審査を行います。ここでは主に入居者の属性や収入などをチェックして、家賃の支払いを滞納しなさそうな人や問題のない人かどうかを判断します。

さらに保証会社は与信審査によって過去の不払いなど信用情報に問題がないかを確認します。信用情報は各社で共有されたデータベースですので、クレジットカードやローンの滞納歴がある人はここではじかれます。

基本的には足切りの考え方で問題のある人を排除することになります。

その他に各管理会社ごとに独自の審査をしていることがあります。書類審査の裏付けとして職場や連帯保証人へ連絡して確認したり、同居人の収入を確認したりします。

以上が一般的な入居審査の流れやチェックポイントです。

仮に入居審査を自分でする場合には上記の内容を自分でチェックする必要になりますが、管理会社に委託するのが一般的ですし手間も少なくなります。

最終判断はオーナーとなりますので、上記の一般的な入居審査は不動産管理会社に任せつつ、入居者の属性や印象をもとに自分独自の判断基準を持ち、最終判断をするのが良いでしょう。

滞納をしやすい人、問題を起こしやすい人の特徴

入居審査は重要ですが、入居者が入ってくれるのは大変ありがたいので、大きな問題がない人であれば審査は通したいものです。

大きな問題とは、滞納リスクや隣人とのトラブルを起こすことで、収入的な問題や生活習慣の問題、人格上の問題がありそうであれば入居はお断りするのが無難です。

最もやっかいなのは滞納です。滞納は家賃収入が入ってこないだけでなく新たな入居者を入れることもできず、収入が完全にとだえるので賃貸経営では空室以上に厄介です。

そのため、収入が少ない人は避けたいものです。適正家賃は収入の2割から3割といわれていますので、できれば年間家賃の5倍以上の収入がある人を入居者としたいですね。

さらに水商売の人も生活習慣の違いからトラブルを起こしやすい人といえます。職業差別をするわけではありませんが、トラブルが多い属性である以上、可能な限り敬遠した方が良いでしょう。

水商売は一時的に収入が多くても、収入が安定せずに波がある点も問題で、申告された収入の8掛けくらいの金額で考え審査する必要があります。

とはいえ入居者が問題を起こすかどうかは個人個人の人間性によりますので、入居者の人間性が最も重要になります。

オーナーが入居者と直接顔をあわせて会う機会はまずありませんので、そのような人間性を判断するのは難しいですが、直接入居者と会っている不動産屋の印象はとても参考になりますので、不動産会社としっかりコミュニケーションをとって入居者の人間性を見極める必要があるといえます。