収益不動産の耐震性をチェックする際のポイント

一般的に利回りが高くなるので、中古物件を投資対象として検討している不動産投資家は多いと思いますが、中古不動産をチェックする際に気になるポイントとして「耐震性」があります。

東日本大震災によって地震の被害の大きさは身に染みて感じていると思いますが、耐震性が低い物件だと地震の被害はさらに甚大となり、不動産投資における大きなリスクになります。

地震の予知や被害をゼロにすることは難しいですが、耐震性の高い物件を選ぶことでリスクを低減することはできます。そこで本記事では収益不動産の耐震性を見る耐震基準の基礎知識とチェックポイントを見ていきたいと思います。

耐震基準に関する基礎知識

不動産の耐震性を見る上で注意したいのは「建築された時期」「地盤」「メンテナンス」です。

不動産の耐震基準を巡る法律は1981年と2000年に改定されており、それぞれの年度を境に物件の耐震基準が大きく向上しています。

1981年は新耐震基準が作られた年で、1981年6月以降に確認申請を取得して建築された建物は新耐震基準をクリアしている物件となり、耐震性は1981年以前の物件よりも大きく上がり信頼できます。

2000年はいわゆるアネハ問題による耐震基準偽装問題が起きたことにより、耐震基準が見直された年で以降に建築された物件は木造の一戸建て住宅を中心にさらに耐震性は向上しています。

そのため、簡単な目安として1981年以降であればリスクは低くなり、2000年以降であればさらに耐震性は高い物件となり、ある程度安心して購入することができます。

また2000年以降の物件については耐震性が「耐震等級」という形でランクづけされています。耐震等級は1から3まであり数字が大きくなるほど耐震性は高くなります。

耐震等級1でも耐震基準は満たしているので問題はありませんが、耐震等級2や3となるとさらに耐震性は高く安心の物件といえます。

逆に言うと、1981年以前に建築された物件は耐震性に問題のある物件が多くリスクのある物件と言うことになります。ただし、耐震診断や耐震補強がすんでいれば安心できますので、1981年以前の物件の購入を検討する際は耐震診断、耐震補強の有無を確認すると良いでしょう。

なお、中古マンションの場合は、免震構造、制震構造などいくつか構造による耐震性の違いがあります。免震、制震、耐震の順に耐震性は高くなります。

リスクのある地盤をチェックする

建物の構造以外に地盤も地震リスクを高める大きな要因となりますので、地盤はぜひともチェックしておきたいポイントです。

対象の物件が地震時のリスクが高い「液状化しやすい土地か」「軟弱地盤地域かどうか」「造成地の盛土部分か」をそれぞれチェックしておくと良いでしょう。

地盤については各地域の自治体が公表していることが多いので、インターネットで確認をすることができます。地域名＋地盤などで検索をすると対象地域のハザードマップがヒットすると思いますのでチェックしましょう。

中にはインターネットで情報を公開していない自治体もありますので、その場合は地域の自治体の建築課に確認します。

リスクのある地盤だった場合でも何かしらの対策をとっていることがありますので、すぐに検討対象から外さずに対策状況や過去の地震時の被害などを確認してリスクは判断します。

メンテナンスの有無もしっかり確認

建物はきちんとメンテナンスがされているかどうかでも大きく耐震性が変わります。

建物には過去のメンテナンスを記録した「家歴書」というものがある物件があります。まずはこの家歴書の有無を確認してそこでどのようなメンテナンスをいつ実施したのかを確認するようにしましょう。

きちんとしたメンテナンスをしているか、物件を見に行った際に確認する方法もあります。

物件の基礎部分に大きめのひび割れ（クラック）があるかどうか、基礎部分の床下に換気口がついているかを確認します。さらに柱や梁に変色はないか、湿気やカビがあるかを確認します。

柱や梁の状態やカビは直接確認することは難しいですが、バスルームの換気口から屋根裏を見て確認するようにしましょう。

特に基礎部分のクラックが多くある場合は耐震性に問題ある場合が多いので、専門家に相談して場合によっては調査を依頼するのが良いでしょう。

またシロアリの駆除をいつ行ったかを確認することも重要です。

住宅にとって大敵のシロアリ駆除用の塗布は新築時に行っているのが一般的ですが、薬剤は5年ほどでとれてしまうので定期的にメンテナンスする必要があります。

以上が収益不動産の耐震性をチェックするポイントです。

数値化が難しいので、どこまで耐震性を考慮するかは投資家にとっては難しい判断ですが、最低限の耐震性は担保された物件を検討することで一定のリスクヘッジになりますので、最終的な結論はともかく耐震性は必ずチェックしておきましょう。

はじめて投資をする際にはリスクの高い1981年以前の物件は避けた方が良いかもしれません。