マンションの建て替えが必要になるケースと投資時の注意点

マンション投資をする際、物件を選ぶ時には長期修繕計画の確認が必要だと別の記事で紹介しましたが、「建て替え」についても確認して投資計画に織り込んでおく必要があります。

本記事ではマンション投資をする上で注意したい建て替えについて紹介したいと思います。

マンションの建て替えが行われるケースと投資時の注意点

建て替えというと、木造のアパートの話と考えている人も多いですが、マンションも建築物で劣化がある以上、修繕だけではなく建て替えが必要になるタイミングが訪れます。

しかし、必要であっても現実的に建て替えが行われるケースは非常にまれです。

マンションの建て替えを行うには法律で住民の5分の4の同意が必要になります。40戸のマンションであれば32戸以上のオーナーの同意が必要になるのですが、これが非常に厳しいです。

マンションの建て替えを行う場合、その規模や構造にもよりますが、1戸当たり1,000万円台後半以上の負担となることが多いです。

これだけの金額を用意できるオーナーは少なく、また用意できる人であっても必要性を感じていないと建て替えには同意しません。

このような状況の中で80%以上のオーナーの同意を得ることがいかに難しいかは想像に難しくないでしょう。

そのため、投資は必要な状況なのに建て替えができないという状況になり、老朽化したマンションで資産価値が落ちていくのを黙ってみているしかないという状況になります。

自宅用に購入している場合は自分が我慢すれば良いですが、収益不動産として購入しているとそのような物件は賃貸づけが難しくなり、空室が続くか、大きく家賃を下げざるを得ません。

当然そうなると収益計画に大きな影響が出ますし、物件を売却する際にも不利な価格で売却をしなくてはいけなくなるかもしれません。

不動産デベロッパーの中にはコンクリート造りのマンションは100年建て替えが必要ないと主張する人たちもいます。

しかしマンションはRC造でも法定耐用年数は40年ですし、実際にはもっと早いタイミングで建て替えが必要になるケースもあります。

1棟買いであればオーナーは自分一人ですので、建て替えも自由にすることができますが、区分所有のマンション投資をする場合は建て替えはまずできないと考え、建て替えが必要になる時期を踏まえた投資計画、売却計画を立てておく必要があります。