不動産投資ローンの金利動向によって損をする場合のシミュレーション
ローンを組んで投資する人にとって気になるのが、金利の変動リスクです。
現在の日本は超低金利水準ですので不動産投資をはじめるにはもってこいの状況ですが、一方で投資をした後の金利変動リスクは十分に考慮しておかないといけません。
金利の影響は借入金額や家賃収入など人によって状況が異なるため一概には言えませんが、1%金利が上がると、具体的に毎月のキャッシュフローにどれだけ影響があるのかが気になると思います。
そこでどれくらい金利が上がったら損をすることになるのか、実際に数値を置いて見ていきたいと思います。
金利上昇による返済金額への影響
まずシミュレーションする案件として物件価格5,000万円の物件を4,000万円のローンを組んで購入した場合としたいと思います。
金利は3%、期間30年で毎月の返済は16.9万円、年間にすると約202万円、満室時の家賃が年間500万円あるとします。
- 物件価格:5,000万円
- 自己資金:1,000万円
- 借入金額:4,000万円
- 金利 :3%(変動)
- 返済期間:30年
- 返済金額:16.9万円/月(年間202万円)
- 家賃収入:500万円/年(満室時)
- 諸経費 :50万円/年
毎月の家賃収入は約42万円で、諸経費と返済金額を差し引くと21万円が残ります。
年間約240万円のキャッシュフローが出ることになり、自己資金1,000万円から見たROIは24%となります。
■3%から4%へ1%金利上昇した場合
投資開始から5年後に金利が3%から4%へと見直されると、5年後のローン残高は約3,550万円となっていますので、その3,550万円に対して4%の金利がかかり、毎月の返済金額は18.7万円となります。
毎月の返済金額は金利が上がる前と比べると2万円弱も増加することになります。
年間の返済額は224万円となり、約20万円増加することになり、その分のキャッシュフローがなくなることになります。
例の場合は割とキャッシュフローに余裕があるため問題なく賃貸経営ができそうですが、空室が出たり、元々のキャッシュフローに余裕がない物件だと一気に苦しくなることもあります。
■3%から5%へ2%金利上昇した場合
仮に3%から5%へ一気に2%金利が上昇したとすると毎月の返済金額は20.8万円となり、4万円近くも増加することになります。
いきなり2%上がることはなかなか考えづらいですが、金利上昇による返済負担の増加の影響が大きいことがわかります。
年間の返済金額は約250万円となりますので、年間のキャッシュフローも50万円減ることになります。
元利均等方式の場合、返済のはじめの方は金利の返済分が多いので、なかなか元本が減っていかず元本が多いうちに金利が上昇してしまうと、金利上昇のダメージを大きく受けることになってしまいます。
元金均等方式によって元金をなるべく早く減らしておくと、金利変動のリスクを多少なりとも吸収することができます。
無料でマンション価格をチェックする
住まいサーフィンは、無料でマンションの価格や評価をチェックできます。
一般的な不動産情報サイトにはない価格情報を見ることができるので、不動産を買う時にも売る時にも参考になります。
不動産投資は物件の情報や価格情報が重要ですが、不動産会社とパイプがないとなかなか情報が入ってきません。
不動産投資をこれからはじめたい人はまずチェックされるのが良いでしょう。
登録は無料で価格情報をチェックできます。
マンション価格をチェックしてみる(無料)不動産(マンション・土地)を高く売るコツ
不動産を高く売るには、不動産会社選びが重要です。
不動産会社選びは不動産価格の査定をしてもらうことから始まりますが、その際に一括査定を利用することで複数の不動産会社を競わせて高い査定価格を引き出すことができます。
やり取りの中で信頼できる担当者も見極められるので、不動産を売ることを考えている人はまず一括査定をしてみましょう。
不動産会社へ一括査定依頼(無料)成功のポイントは自分にあったパートナー選び
成功した不動産投資家には優秀な不動産投資会社がパートナーとしてついています。
不動産投資に関する疑問を解消してくれ、希望にあった物件情報を素早く連絡してくれるので、多くの物件情報を早く得るしくみを作ることができ、不動産投資未経験者や兼業大家さんには必須の存在です。
複数の不動産投資会社に無料の一括資料請求をすることで、より自分にあった不動産投資会社を探すことができます。
申込は2分ほどで終わります。
不動産会社へ一括資料請求(無料)