物件の評価方法の種類と特徴、注意点

不動産投資は同じものが2つとない特性があり、土地の値段は「一物四価」といわれるように物件価格はあってないようなものです。そのため物件購入を検討する際には今の価格が適正かを慎重に判断する必要があります。

所得税や相続税の計算など不動産を評価しなければならない場面もありますので場面場面にあった不動産の評価をする必要もあります。

物件を評価する方法はいくつかありますので、不動産投資家であれば知っておきたい物件の評価方法の種類や特徴、各評価方法を使う場面を見ていきたいと思います。

物件評価の方法の種類

代表的な評価方法は3種類
不動産の価格算定方法には様々なものがありますが、代表的な物件評価の手法には「収益還元法」「原価法」「取引事例法」の3種類があります。

収益還元法は物件の収益力に着目して評価をする方法で、原価法は物件をもう一度調達するといくらかかるか（再調達価格）に着目して評価をする方法、取引事例法は似た条件の物件がいくらで取引されているかに着目して評価する方法です。

物件価格を算出するアプローチの違いでそれぞれの評価方法があるということがわかりますね。

収益還元法により算出された価格は「収益価格」、原価法により算出された価格は「積算価格」、取引事例法により算出された価格は「比準価格（ひじゅん価格）」と呼ばれます。

各評価法の特徴や注意点をそれぞれ見ていきましょう。

収益還元法による物件評価

収益還元法の考え方
収益還元法は物件の収益力に着目した評価方法で、その物件から将来得られるであろう収益から物件の評価額を計算します。その物件からいくら得られるかで価格を決めるので、評価価格と収入の関係がわかりやすく、物件から収入を得る不動産投資家にとって使いやすく最も一般的な評価方法です。

収益還元法の中でも計算方法が2種類あり、「直接還元法」と「DCF法」という方法があります。

直接還元法
直接還元法は物件の家賃収入と目指す利回りから物件価格を算出する方法で、物件の収入で求める利回りを実現するにはいくらで物件を購入すれば良いかという考えで評価をし、「家賃収入÷利回り」によって算出します。

仮に50万円の家賃収入がある物件で利回り10％を実現したい場合、物件価格は50万円÷10％＝500万円となります。

DCF法
DCF法（ディーシーエフ法）は不動産が将来生み出すであろう収益の総額を現在価値に割り引いて算出をする評価方法です。英語のDiscounted Cash Flowの頭文字を取ってDCF法と呼ばれます。

将来発生する収益を現在価値に割り引くのは、今手元にお金があれば運用をして増やすことができるので、今の100万円と将来の100万円では価値が違うという考え方があるためです。

仮に今100万円が手元にあったら安全資産で運用すると10年後には105万円になるとします。その場合、10年後に105万円手に入るということは、今100万円もらえるのと同じ価値だよねという考え方です。つまり運用をできる分だけその運用益分を将来価値から現在価値に換算する際に割り引くのです。

将来価値から現在価値へ換算する際に基準とする利率のことを割引率といいます。

将来生まれるキャッシュフローから物件価格を計算するので、他の方法と比べても合理的でキャッシュを生む賃貸不動産などの事業用不動産の評価に特に適している方法です。

収益評価の算出の詳細は別の記事でも紹介していますので、気になる方は以下の記事も参考にしていただければと思います。

収益還元法の注意点
収益還元法は物件から上がる収益をもとに物件価格を算定するので、合理的で投資家にとって納得感のある価格を算出できる点が魅力ですが、計算のもととなる収益予測を誤ると絵にかいた餅となってしまいますので、正確な収入を推定することが何よりも重要になります。

不動産会社などから出された想定家賃は正しいのか、対象地域の空室率は妥当かなど、収益のもととなる基礎的な指標の妥当性を一つ一つ慎重に吟味する必要があると言えるでしょう。

収益還元法による物件評価が有効な場合
収益還元法は収入から物件の評価額を計算することになるので、実際に物件から収入を得る人にとっては非常に納得感のある価格となります。

そのため不動産投資家が収益不動産の適切な購入価格を評価・検討する際に有効な評価方法といえ、実際に多くの投資家が収益還元法により収益不動産の適正価格を計算しています。

市場での売買価格にも大きく影響があるため、最近では一部金融機関の中で融資審査の指標（担保価値の評価）として使用されることもあります。

原価法による物件評価

原価法の特徴と考え方
原価法は物件の再調達価格をもとに減価補正をして物件価格を算出する評価方法で、不動産評価における伝統的な計算方法です。

再調達するのに必要な原価を求めることから原価法といわれています。また原価法により算出される物件の評価額を積算価格と呼ばれます。

再調達原価は土地と建物の積算価格をそれぞれ計算することになり、基本的に土地は路線価をもとに取得原価が計算され、建物は建物の構造と専有面積をもとに再調達原価が計算されます。

減価補正は物件の築年数の経過年数をもとに減価額を算出し、再調達原価から減価額を差し引き積算価格を算出します。

原価法による積算価格の算出方法については別の記事で詳細を紹介していますので、気になる方はそちらも参考にしてください。

原価法の注意点
原価法の注意点は不動産売買の指標として売買の決め手にはなりえずあまり意味がない点です。

また積算価格は実勢価格を下回ることがほとんどで、積算価格を下回る価格で購入するということは現実的ではありません。不動産投資家が物件の取引価格を考える上では積算価格は参考値として、収益還元法によって収益性と価格の妥当性を考えないといけません。

原価法による物件評価が有効な場合
原価法が有効となる使われるのは銀行の融資審査です。

銀行は物件の担保価値を重視するため積算価格によって物件を評価します。

ローンを活用して投資していきたいという人は、積算価格からどれくらい融資が引けるかを考える必要がありますので、積算価格は意識しておく必要があります。

取引事例法による物件評価

取引事例法の特徴
取引事例法は面積、立地、設備など同じくらいの条件の物件がいくらで取引されているかをもとに評価額を類推する評価手法で、過去の成約事例をもとに評価額を算出するアプローチです。

具体的には数多くの制約事例を収集して、その中から対象の物件と地域性やグレードなどが同一の物件の取引価格を集計します。完全に同一な物件でなくても似た地域性を持つ地域の物件の成約事例も計算に加えます。

集計した取引価格に対して時期や個別的要因の補正をし、価格修正をして最終的な評価額を算出します。

取引事例法の注意点
取引事例法を使用する場合、何をもって同様の取引条件とするかの検討が非常に重要になります。

東京の物件の評価額を考える際に沖縄の取引事例を参考にすることはできませんし、同じ東京の中でも港区と八王子では物件の取引価格には大きな差が出ます。これらをひっくるめて価格を算出すると何が何やらわからない価格となってしまいます。このように条件をどう考えるかで大きく価格が変わってしまいますので、鑑定をする人の個人差が出やすい評価法である点も理解しておかないといけません。

さらに取引事例法で評価された価格は物件の収益性が考慮されているわけではありませんので、評価額が出ても不動産投資家にとっては収益性を検討する必要があるのであくまで参考値となってしまう点も注意が必要です。

取引事例法による物件評価が有効な場合
取引事例法は物件の収益性などがわかるわけではありませんが、同じような物件がいくらで取引されているかがわかりやすく納得感があるので、不動産投資よりも実需向けの不動産を購入する際の指標として参考になります。

エリアと立地、設備などで坪単価○万円、平米単価○万円などマイホームを検討する際には考える人が多いと思います。

特に収益性を考える必要がない人は相場からずれていない価格であるかどうかが重要な判断指標となりますので取引事例法は有効です。

ただしマイホームを購入される人で、将来賃貸に出す可能性がある人や売却を視野に入れている人は収益還元法や原価法による評価額も意識しておいた方が良いでしょう。