地価の上昇と今後の地価見通し【2015年】

マンション投資は区分所有だと土地の所有権が複雑になるのであまり意識しませんが、一棟ものを購入する場合は土地を購入するようなものですので、今後の土地の値段がどうなっていくのか気になっている人も多いと思います。

2013年のアベノミクス以降、株価の上昇とともに不動産価格も上昇傾向にあり、東京の一等地ではバブルに近い状況の場所もありますが、日本全体で見ると少子高齢化で人口減少社会になるのは間違いなく、賃貸需要とあわせて地価も下落すると考える人も多いです。

今後はどのような見通しになるのでしょうか。

日本では地価の地域格差が拡大する

日本では人口が減少していますが、新興国をはじめとした他国では人口が増加しているところもあり、地球全体では人口はまだまだ増加傾向です。

このような人口増減の地域差は日本国内にもあり、日本では東京をはじめとした都心に人口が集中し地方では人口が急激に減少しています。

全体としては人口減少が続く中でも地域差がかなり大きく、二極化傾向となっていると考えて良いでしょう。

さらに東京都心部では新たに住宅を建てる更地はありませんので、物件の供給サイドから見ても豊富な供給物件があるわけでもなく、既存の建物の建て替えや用途転用くらいしかありません。

そのため物件の供給量全体では大きく増えることはなく、都心では需要が増えて供給が変わらず需給関係としては良くなることはあっても悪化するということはまず考えられません。

地価は地域の賃貸需要にも大きく影響を受けますので、賃貸需要が豊富な東京や都心では地価上昇の傾向はしばらく続くと考えて良いでしょう。

実際に2015年の路線価を見ても、全体の地価は下落しているのに対して東名阪の都心部や一部地域については地価が上昇しています。

人が集まるところには便利なものができ、さらにその便利なサービスやお店が人を引き付けるという好循環が起こります。

人が集まると交流が活発になり、自然と優秀な人も多くなりますので、ビジネスをする上でも人が集まるところに拠点を置いた方が有利になります。

このような人が人を呼ぶ好循環は地方の人口減少地域にとってはマイナスに働き、相対的にどんどん魅力がなくなり、人口の減少傾向はさらに強まります。

一部では田舎暮らしなど別の価値観を持って地方に移住する人もいますが、それらはあくまでマイノリティで全体の人口増減の流れを変えるまでには至っていません。

人口の都心集中、地方衰退の流れは確実に続いていくことになるでしょう。それに連動するように地価も都心は堅調で地方は下落するという流れになります。

空家問題も年々悪化

人口の減少と直接的に関係はありませんが、日本では空き家が増加していることが社会問題となっています。

総務省統計局が調査した結果によると、総戸数6063万戸に対して空家数は820万戸あり空家率は13.5％と過去最悪の水準となっています。

日本の8戸に1戸が空き家と考えると、日本全体における空家数の多さには驚きを隠せません。

空家数、空家率ともに上昇を続けていますので、今後はさらにこの状況が悪化していくことになります。

出典：総務省統計局

空家率の多い地域、少ない地域を都道府県別に見ると、空家が多いのは山梨や四国の各県、また中国地方という結果になっています。

関東、都心部は空家率が少なくなっており、10％台となっていますが、東京でも10％空家となっていることは全く実感がなく驚きの結果といえます。

出典：総務省統計局

このように空家が増えて社会問題化してくると、国としても対応をせざるを得ません。

空家を活用した住居提供の手法が今後増え、新たな物件の供給元となることが予想されますので、需給関係については悪化する可能性があります。

このように日本の土地価格は今後二極化がさらに進むことが予想されますので、地方の物件は割安に見えることが多くなるかもしれません。

しかし中長期的に見ると価格下落が激しい地域になってしまいますので、マンション投資を行う際には値下がりしにくく賃貸需要が堅調なエリアでの投資を検討されるのが良いと思います。