マンション投資による節税効果と節税目的の投資法の注意点

マンション投資に限らず不動産投資は節税効果がある点をメリットとして語られます。

極端な人ではマンション経営自体で利益が出なくても、節税効果分のメリットを享受するだけで十分得することができると考える人もいます。

不動産会社も節税効果がある点をメリットとして紹介し、マンション投資の勧誘を行うことが多いですが、実際にマンション投資をすることでどれくらいの節税効果があるのでしょうか。

マンション投資による節税効果

マンション投資による節税効果はおもに減価償却などによって不動産所得が赤字になる時に、その赤字分だけ給与所得などの本業の所得から差し引くことができるため支払うべき税金が減ることです。

マンションから得られる家賃収入は不動産所得として総合課税されます。総合課税される所得には会社員の収入である給与所得や、自営業の人の事業所得がありますので、マンション投資の所得と給与所得は通算されます。

そのため不動産所得が赤字であれば、マンション投資をしていない時と比べて支払う税金が減る、つまり節税することができるのです。

もちろんマンション投資で大きな損失を出しては多少税金が安くなったとしても、全体で見て損失が出ていることに変わりません。

そのため「実際にはお金を支払っていないのに税務上は経費となる費用」を活用することで、実際の家賃収入などでは黒字でも税務上は赤字になるという状態を作ることができます。

「実際にはお金を支払っていないのに税務上は経費となる費用」とは減価償却費です。

減価償却費とは建物の価値の減少にあわせて計上する費用のことで、経年劣化を費用として計上し、その時の建物の価値を帳簿の価格に反映させるためにあるものです。

減価償却費は建物の構造によって物件価格のいくらくらいまで計上できるかが決まっています。

たとえばRC造の物件であれば2.2%（償却率0.022）が減価償却費として計上できるので、1億円の建物であれば毎年220万円を減価償却として経費計上し所得を圧縮することができます。

仮に220万円を毎年経費として計上し、毎年120万円が赤字となると課税所得が120万円減ることになり、所得税と住民税の合計が30%とすると36万円分節税できることになります。

木造物件の場合は4.6%（償却率0.046）ですので、同じ1億円の物件でも年間460万円の減価償却費を計上することができ、節税効果は木造物件の方が高くなっています。

耐用年数が過ぎた中古の木造物件はさらに耐用年数が短くなり、多くの金額の減価償却費を計上できますので、中古の木造物件を利用した投資法があります。

節税をうたった勧誘行為に注意

このように不動産投資の節税メリットを見ると、それだけで意味があるように思えますが実際はそんなに甘くありません。

不動産投資をしていると税金が安くなることもありますが、あくまで家賃収入で利益を出しているのが原則で、節税だけを目的にマンション投資を始めると結局あまりメリットがなかったということになります。

そのため節税だけをうたって勧誘してくる不動産会社は知識が乏しいかあえて言わない人ということになり、いずれにせよ注意が必要です。

減価償却費は大きな経費となりますが、経費以上に家賃収入を得て利益を出さないと投資としてのメリットが少なくなります。

マンション投資をして結果的に節税できたということはありますが、節税だけを目的にするのは間違いで、いかに家賃収入をあげていくかを考えるのが本質です。

マンション投資だけで利益が出ていないと、能力の低い大家と考えられて金融機関から融資を受ける上でも不利になりますし、節税だけに気を取られるとマンション投資で訪れるチャンスを逃すことにもなりかねませんので十分気をつけましょう。