元利均等払いと元金均等払いの違いとキャッシュフローへの影響
ローンを組んで投資をする場合、金利を固定金利にするか変動金利にするかもそうですが、返済方式を元利均等払いにするか元金均等払いにするかも重要なポイントで悩む人も多いと思います。
一部の金融機関では元利均等払いしか認めないというところもあるので、選択の余地がある人とそうでない人がいると思いますが、返済方式の違いによる影響はどの不動産投資家にとっても重要な情報です。
そこでここでは元利均等払いと元金均等払いの違いやキャッシュフローへの影響について紹介したいと思います。
元利均等方式の意味
- 元利均等方式は毎月同じ金額を返済する返済方式
- 返済当初は金利の支払いが多く元本の返済スピードが遅い
元利均等方式とは
まず2つの返済方式の意味から説明します。2つの返済方式の違いは「元金」と「利息」をどのような考えで返済するかの違いです。
元利均等方式は、毎月同じ金額を返済する返済方式です。元金と金利の合計金額が毎月一定という意味で元利均等方式と呼ばれます。
毎月の返済金額が同じになるので、返済計画が立てやすく返済開始直後の返済額は元金均等方式よりも少なくなりますので、返済開始直後においてはローンの返済負担が少なくてすむというメリットがあります。
一方で返済当初は返済額の多くを金利が占めているので、元本の返済スピードが遅く、結果的に総返済額は元金均等方式よりも多くなります。
縦軸に返済金額、横軸を返済期間とすると、元利均等方式による返済額は以下のように推移していきます。
■元利均等方式の支払金額のイメージ
多くの金融機関では元利均等方式が基本となっており、ローンの最もポピュラーな返済方法といえます。
元金均等方式の意味
- 元金均等方式は毎月同じ額の元金を返済していく返済方法
- 元利均等方式に比べて返済開始当初の返済額は多くなるが、総返済金額は少なくなる
元金均等方式とは
一方、元金均等方式とは、毎月同じ金額の元金を返済する返済方法です。合計の返済金額は元金に金利を加算した金額になりますので、返済当初は多くの金利を支払わないとならず、毎月の返済金額は一定でなくはじめに多く返済が進むにつれて少なくなっていきます。
毎月同じ金額の元金を返済していくので、返済当初は元金の返済が少ない元利均等方式と比べると元金の返済スピードが速く、結果的に総返済金額は少なくなります。（借入金額、返済期間が同じ場合）
デメリットとしては返済開始当初の返済金額は元利均等方式よりも多くなりますので、開始当初の返済負担が重くなることです。
また金融機関によっては元利均等方式での返済しか認めていないところもありますので、そういう金融機関で借入をするとそもそも元金均等方式を選択することができません。
住宅ローンなどでよくいわれることですが、3,000万円程度の借入で金利3％前後だと返済方式の違いにより、100万円以上の金額が総返済金額で差がつくことになり、返済当初の返済負担に耐えられるのであれば元金均等方式の方が得ということになるでしょう。
先ほどと同じように縦軸に返済金額、横軸を返済期間とした、元金均等方式の返済イメージは以下の通りです。
■元金均等方式の支払金額のイメージ
当初の返済金額は元利均等方式よりも多くなりますが、元金の返済スピードは元利均等方式よりも早いので、支払い利子もすぐに少なくなり、総返済金額では元利均等方式よりも少なくなります。
返済方式によるキャッシュフローへの影響
元利均等方式と元金均等方式の違い
総返済金額を考えると元金均等方式の方が有利ということになりますが、不動産投資をする場合は単純に総返済金額だけでなく、税効果や毎年のキャッシュフローについても考えないといけません。
まず借入金の返済金額のうち利子分については経費となりますが、元本の返済分については経費となりません。
そのため支払金利を多くした方が節税効果は大きくなるので、支払う税金は元利均等方式の方が少なくなります。特に返済開始当初は元利均等方式の返済額の大部分は利息ですので、不動産所得を圧縮することができ大きな節税効果が見込めます。
一定以上の利回りがない場合は元金の返済負担が重いとキャッシュフローがマイナスになることもあり、実際の利益以上にキャッシュフローが重要となる不動産投資では、そのような場合は元利均等方式を選択するのが賢明といえます。
利回りが一定以上でキャッシュが豊富である場合は総返済金額を重視して元金均等方式を選択するのも一つです。
元利均等方式を選択した方が良い人
- 利回りが低い
- 減価償却が大きく取れない
- キャッシュが豊富でない
元金均等方式を選択した方が良い人
- 一定以上の利回りがあり、減価償却費も計上でき、キャッシュが豊富な人
住宅ローンなどでは総返済金額がすべてですので、元金均等方式が推奨されますが、不動産投資ではキャッシュフローが重要となり、元金の返済はキャッシュフロー上はマイナスです。
キャッシュフローに余裕がない場合は元金の返済を遅らせる元利均等方式を選択することで、キャッシュフローを確保することができます。
住宅ローンの返済と不動産投資ローンでは重要視する事柄が違いますので、その点も意識して返済方式について考える必要があります。
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