敷金返還の際の国土交通省のガイドライン

敷金のしくみについて別の記事で紹介しましたが、その中でも説明している通り、敷金には明確な根拠法がなく慣習として続いているものす。

そのため、どのような場合にかかった費用を敷金から差し引くのかなどのルールが貸主と借主で違っていることも多く、不動産賃貸における最も多く発生するトラブルとなっています。

そのような状況を受け国土交通省より敷金返還のためのガイドラインが作成されており、最近の敷金返還はこのガイドラインを参考にして行われています。

不動産投資をする上でも、自分が入居者となる場合でも敷金返還のルールは覚えておいた方が良いので、敷金返還のガイドラインの内容をやポイントを紹介します。

敷金返還の際の国土交通省のガイドラインのポイント

■ガイドラインのポイント

敷金は主に賃貸物件の原状回復のために使用されるものですが、この「原状回復」はどこまで行うべきものなのかでトラブルとなることが多いので、ガイドラインではこの原状回復とはどういうことかが記載されており、最も重要なポイントになります。

ガイドラインでは、原状回復は「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

文章にすると少し小難しいですが、要は通常の使用の範囲で生じた建物の損耗などは原状回復にはならないということです。

つまり、入居者は借りた時の状態に戻さなければならないわけではないということを明確にしているといえます。

また通常の使用が何なのかもポイントになります。

ガイドラインでは「通常の使用」を一般的な定義をすることは困難としていますが、賃借人が通常の住み方や使用方法をしていて発生するものについては賃借人に原状回復義務はないものとされています。

さらに賃借人に原状回復義務がある場合も、発生した損耗の一部に経年による影響がある場合は、ガイドラインでは修繕費用をすべて賃借人が負担するのは不公平としています。

建物や設備の経過年数を考慮して賃借人の負担を軽減するようにしています。

また、原状回復は損耗が発生した部分の復旧ですので、賃借人の負担箇所は可能な限り損耗部分に限定するようにしないといけないことになっています。

修繕工事はできるだけ最低限の箇所として、壁紙など損耗箇所以外も大きく修繕が必要になる場合は修繕費用を按分するなど一定の判断、配慮をするようにしないといけないとされています。

原状回復の範囲がポイント

敷金返還のガイドラインのポイントを見てきました。

トラブルが多いのは敷金返還時の原状回復の範囲や、修繕が発生した場合に修繕費用の賃借人の費用をどれくらい負担させるかというのがポイントになります。

最も大きなポイントは、原状回復とは借りた時の状態に戻さなければならないわけではないということでしょう。

ガイドラインが出る前は、貸主側が原状回復とは借りた時の状態に戻すものだという意識の人が多く、それがトラブルを生むもとになっていました。

それがガイドラインで明記されたことで、最近では敷金返還ルールとして浸透し、経年劣化など通常の使用で起きた資産価値の減少分は貸主負担となることが一般的になりました。