土地の有効活用方法の種類とそれぞれのメリット、デメリット

不動産投資を検討する人の中には、ゼロから土地や建物を取得して家賃収益を目指す人もいますが、元々地主でその土地を有効活用したいという人もいます。

イメージとして、前者は「サラリーマン大家」、後者は「地主大家」という感じですが、地主大家の人はもちろんサラリーマン大家の人でも一度取得した土地の活用方法について、「最も有利な活用方法は何だろう？」と悩んでいる人は多いと思います。

そこで、本記事では土地の活用方法の種類やそれぞれの方法の特徴やメリット、デメリットについて紹介したいと思います。

土地の有効活用方法の種類

土地の活用方法には様々な方法があります。

賃貸アパート・マンション

不動産投資というと真っ先に浮かぶのが、アパート、マンション経営です。

アパート、マンション経営は安定した家賃収入を得ることができるのが魅力で、満室経営ができればまとまった家賃収入を得ることもできます。

アパートマンション経営をすることで、相続税面でのメリットもあります。更地にアパートを建設する場合、現金で持っていたものを建物に変えることになりますが、相続税上、現金は100％評価されますが、建物を建てて貸家とすることで評価額は40％になります。

土地についても「貸家建付地」となり、評価額は15-24％の評価となりますので、相続財産を圧縮することができ相続税を大幅に減らすことができます。

固定資産税や都市計画税の面を見ても、更地のままにしておくより「居住用家屋の敷地」にすることで固定資産税は6分の1に、都市計画税については3分の1になります。

不動産投資をする上で固定資産税や都市計画税はランニングコストとして大きいものですので、それらを減らすことができるのは大きなメリットといえます。

一方で空室リスクや家賃滞納リスクなどのリスクがあり、建物の修繕や取り壊しなどまとまった資金が必要になることもあります。

遊休地の活用というよりは、事業の側面が強いので、きちんとした事業計画を立てて収益性の見通しを見極める必要があります。

オフィスビル・店舗ビル・ロードサイド店舗

賃貸アパート、マンション経営と似ていますが、個人ではなく法人の事務所として貸し出す事務所ビルを建てて家賃収入を得るという方法もあります。

基本的なメリット、デメリットは居住用の賃貸住宅を運営する場合と同じですが、相手が法人になるため、景気動向によって入居率、賃料に変動が出やすいという点や、シビアな交渉をしてくるなどの注意点があります。

相手が法人になることで、滞納リスクは個人相手よりは減ることになります。

土地の立地によってはロードサイド店舗として賃貸をして収益を上げることもできます。

店舗用に貸し出すもので、比較的少ない投資で高い収益を上げることができます。

ただし、そもそも道路に面した良い立地の土地でないとできない方法ですので、対象の土地を選ぶことになります。

駐車場、貸地

投資が少ないという意味では、駐車場経営も土地活用としては広く知られている方法です。

設備投資が少なくすみ、更地化も簡単にできるので一時的な土地活用に向いている方法といえます。

ですが、収益性はアパート経営には及ばず、上述した相続税や固定資産税の節税効果もないので、収益性によっては土地を売却した方が良いという場合も少なくありません。

法人に駐車場、資材置き場として貸し出すという方法もありますが、貸地は駐車場同様に収益性が低く、節税効果もありません。

太陽光発電

最近注目されている土地活用法として、太陽光発電のシステムを設置して売電収入をあげるという方法もあります。

2012年に太陽光発電をはじめとした再生可能エネルギー固定買取制度ができたことで、買取契約を締結すると電力会社は長期間決まった価格で電力を買い取りしなくてはならず、投資家側から見ると安定的に売電収入を得ることが出来るようになりました。

利回りも高く、賃貸経営のように空室リスクや家賃滞納リスクもありませんので、注目されています。

新規買取契約を中断する電力会社も出てきていますので、今後は不透明ではありますが、選択肢の一つには入れておいた方が良いですね。

売却

最後に土地を売却するというのも、最終的な土地の活用方法といえます。

先祖代々の土地であった場合には簡単に売却に踏み切れない人もいるかと思いますが、収益を産まないあるいは赤字の土地は固定資産税や相続税で目減りしていくことになりますので、早めに売却を決断するというのも一つの選択肢です。

土地を売却することで売却益を他の投資に回すことができますし、土地の有効活用について悩まされることもなくなります。

一方で、土地を売却すると売却益には譲渡所得として、所得税や住民税が課税されることになりますので、課税額も含めて売却の検討をする必要があります。

このように土地活用の方法には様々な方法があり、人や土地の状況によって何がベストの活用方法かは異なります。

自分で検討してもよいですが、それぞれ専門的な知識も必要になりますので、プロからの土地活用の提案を聞いてから検討するのも良いと思います。土地活用の提案は比較検討するため多くの会社へ一括見積もりをすると良いでしょう。

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