不動産投資の金利上昇リスクと軽減方法

不動産投資には様々なリスクがありますが、その中の一つに金利の上昇リスクがあります。

金利の上昇は不動産投資におけるリスクも上昇させることになりますので、不動産投資を始める際には金利上昇の影響を理解しておく必要があります。

本記事では不動産投資における金利上昇リスクの意味とその軽減方法を紹介したいと思います。

金利の上昇はローン返済額の増加につながる

金利が上昇すると、借入金利が上昇することになりますので、ローンを組んで不動産投資をする人にとっては借入金の返済額が増加することになり、利益を圧迫することになります。

不動産投資は自己資金だけでなく、ローンを組んで高額な不動産を購入してレバレッジを効かせて利回りを向上させるのが一般的です。

不動産投資の考えでは「イールドギャップ」というものがあります。イールドギャップとは投資利回りと借入金の金利の差のことで、不動産投資においては期待される収益不動産の利回りから借入金利を差し引いた数値です。

イールドギャップが大きいほど不動産投資が有利になりますが、長く低金利が続く日本では、主要国と比較してもイールドギャップが最も高く、日本は不動産投資に向いた国であることがわかります。

■主要国の政策金利・短期金利

これまでは低金利が長く続いていたので、日本において金利上昇リスクを意識することはあまりありませんでしたが、2012年からはアベノミクスにより株価が上昇しており、今後は金利も上がっていく可能性が高くなっています。

金利上昇リスクの軽減方法

このように、今後は日本でも金利が上昇するリスクが高まりますので、金利上昇リスクに対処する必要が出てきます。

金利上昇リスクに対処する方法として、まずは収益計画を立てる際に金利変動を見込んでおくことです。

金利が上昇してしまうことを防ぐことはできませんが、仮に金利が上がってもある程度利益が見込めることを計画時点で確認をしておくことが重要です。

少し金利が上昇したら利益が全く出なくなったり、損失が出るような場合は投資を見直す必要があるといえます。計画を見直す際には借入金額や借入期間、自己資金と借入金とのバランスなどを見直し、それでも改善できないような場合は投資そのものを見直す必要があるでしょう。

ローンの金利を変動金利ではなく固定金利で借りるという方法もあります。

ローンの金利には数年ごとに金利水準に合わせて金利を見直す変動金利と、完済するまでずっと同じ金利になる固定金利があります。

固定金利であれば、金利が上昇したとしても借入金利は変わりませんので金利上昇リスクを完全に回避することができます。

ただし金利上昇が予想される局面だと固定金利は高くなりますし、一般的には変動金利の方が固定金利よりも金利水準は低くなっているので、固定金利で借りるのか変動金利で借りるのかは慎重に検討する必要があります。

最後に、今後金利が上昇して、投資に不利な環境になりそうであれば、不動産投資を見送りお休みをするというのも選択肢としてあります。

不動産業界には「買い時、売り時、休み時」という言葉があります。金利や不動産価格が低くなる低い局面で物件を仕込み、金利が上昇すると買いをストップしていき、金利が高いうちは不動産を新たに購入するのは完全にストップするという考え方や戦略のことです。

毎年、毎月の収益ノルマがあるプロ投資家であれば休んでもいられないですが、サラリーマン大家であれば金利が高い局面では完全に投資をストップしても問題ありません。

金利面で有利な時期に投資をすることで確実に利益を出しやすくなります。時間はかかりますが、ノルマがないサラリーマン投資家のメリットを最大限生かしてゆっくりお金持ちになることを目指しましょう。