都道府県別の人口増減と人口が増えている地域

不動産投資をする上で、人口がどのように増減しているかチェックすることは非常に重要で基本的な調査といえます。

中長期的に地域の人口が増えていけば入居者は集まりやすく家賃も強気の設定をすることができますし、逆に地域の人口が減っていくと必然的に入居者は集まりづらくなります。

1年では地域の賃貸需要が変わるほど人口の増減はありませんが、不動産投資は10年20年と長期間行うことになりますので、長期的に人口が減少傾向が強い地域に投資をしているとじりじりとボディブローのように効いてきます。

最初に投資する地域を決める上でも重要な情報となりますので、直近の各都道府県の人口増減を見て傾向をつかんでおきましょう。

都道府県別の人口と増減

都道府県別の人口の増減は国立社会保障・人口問題研究所という機関が公表しているデータがあり、2015年度版に掲載されている2013年の各都道府県別の人口および前年からの人口増加率は以下のようになっています。

■各都道府県の人口および人口増加率（2013年）

人口が多い10都道府県を順に並び替えると以下のようになります。

■都道府県別人口TOP10

人口増加率が多いTOP10にすると以下の通りです。

■都道府県別人口増加率TOP10

人口が多い都道府県は小学校の地理でも習っているので、東名阪の首都圏が入っていてイメージ通りという人が多いと思います。

人口の増減率については東京一極集中が叫ばれる中、予想通り東京が1位となっており、2位に首都圏からの移住者が多いのか沖縄がランクインしています。

3位以下は愛知、埼玉、神奈川と首都圏が続き、宮城、福岡、滋賀の8位までが前年比プラスとなっていて、9位以下は前年より人口が減少しています。

日本第2の都市である大阪や西の都である京都も人口が減少しているといますので、データで見ると改めて日本は少子高齢化で人口減少が進んでいるのだと感じさせられますね。

人口の減少という大きな流れは日本全体の構造的な問題で、30年50年単位で見ると東京ですら人口が現在からマイナスになるという調査結果もあります。

これから不動産投資をする人は人口が減少していくということを前提にして、様々なシミュレーションを行っていく必要があります。

賃貸経営は「衣食住」の中の住という最も基本的なインフラを提供する事業です。人が生活する上で必須ですので、人が家に住まなくなるということはありませんが、人口そのものが減っていくことで需給のバランスが崩れ、家賃も値下がりしていく可能性が高くなります。

不動産投資に悲観的になりすぎる必要はありませんが、中長期的なこのような傾向はきちんとふまえた上で投資判断をしていく必要があるといえますね。

これらのデータは都道府県全体のデータですので、地域を絞って見ていくと人口が増加している市区町村はまだまだたくさんあります。

実際に投資を検討する際は、市区町村などさらに細かい地域で人口の動態を調査していく必要があります。