家賃滞納に備えて滞納時の保証を確保する方法

アパート経営をする上で時に空室リスクより厄介になるのが家賃の滞納です。

家賃を滞納されると家賃収入が途絶えるだけでなく、部屋の入居者を新たに募集することもできず大事な部屋が死んでしまうことになります。

そのためアパート経営をする際に家賃の滞納には最も注意しなければなりません。

家賃滞納への対応方法

家賃の滞納への対応にはいくつか方法がありますが、まず万が一の滞納に備えて敷金を預かることです。

敷金は民法上「家賃滞納時、原状回復費用のための預り金」ですので、家賃の滞納があった場合、預かった敷金を家賃に充当することができます。

とはいえ、預かる敷金は1か月から2か月が一般的ですので、滞納が続くと敷金を預かっていてもじきに苦しくなってしまいます。

そのような時のために入居者が家賃を滞納し続ける場合に別の人が家賃を支払う保証をする保証人や連帯保証人をつけてもらいます。

保証人と連帯保証人の違い

保証人と連帯保証人は言葉が似ているので、契約者が家賃を支払えなくなった時に代わりに支払う人として同じ理解をしている人がいますが、法的に保証人と連帯保証人では大きく責任範囲が異なります。

保証人はあくまで契約者が家賃の支払いができず、他に差し押さえられる財産がない時に家賃を支払わなくてはならないので、逆にいうと賃貸人（オーナー）や管理会社が保証人に家賃を支払うよう要請しても契約者に支払わせろと言ったり、財産を差し押さえるように言うことができます。

ですが連帯保証人の責任範囲は契約者と全く同じなので、家賃の請求を受けたら家賃を支払わないといけませんし、契約者に財産があった場合でもまず財産の差し押さえをするように求めることもできません。

さらに連帯保証人が複数いる場合でもそれぞれが全額の返済義務を負っており、オーナーが求めれば一人に全額の家賃の支払をさせることができます。

保証会社を利用することで保証を得る

保証人や連帯保証人を用意してもらうことを入居の条件とすると、保証人を用意できない人が部屋を借りることができないことになり入居希望者の間口を狭めてしまうことになります。

最近では家賃の滞納時に保証会社が代わりに支払う連帯保証人の役割を果たしてくれる家賃滞納保証サービスがあります。

保証会社を利用することでオーナーは滞納の不安がなくなり保証人をたててもらう必要がなくなりますし、入居者も保証人が立てられなくても入居することができるようになるので両者にとって良いサービスですね。

家賃保証サービスは契約時に家賃の30％から50％を支払い、2年更新で更新時は1万円が必要になるというのが料金の相場です。

賃貸経営をするオーナーにとって、家賃の滞納があると家賃収入が入ってこないこともそうですが、滞納された家賃の督促を行うというのが非常にストレスとなります。

さらに保証人や連帯保証人がいても、彼らが滞納された家賃を必ず支払ってくれるとは限りませんので、人的な保証というのは安定度を欠きます。

保証会社であれば滞納があった時に素早く支払ってくれますし、ほぼストレスフリーで滞納の処理にあたることができます。

保証会社を利用することで家賃滞納に備えて多くの敷金を求めたり、連帯保証人を必須とする必要もなくなります。

賃貸保証は多くのオーナーに利用されており、さらに広がりを見せることで保証料は今後下がっていくことになります。

欧米でも家賃保証サービスは多く利用されていますので、今後の滞納保証は保証人などの人的保証から保証会社へと主役が移っていくことになるでしょう。

空室の保証とは別もの

なお、不動産投資をしていると家賃の保証というと空室時でも家賃が入ってくる家賃保証サービスがありますが、これは家賃滞納時の保証ですのでまったく別のサービスです。

空室の保証については別の記事で紹介していますので、そちらを参考にしてください。