収入と返済のバランスで安全性を見るDCR(債務回収比率)

公開日:2015年9月15日 最終更新日: 2016年1月3日
記事内に商品プロモーションを含む場合があります

不動産投資の安全性を測る指標の一つにDCR(債務回収費率)という指標があります。

資金計画を立てる上で重要ですし、金融機関もチェックしているので、自分の物件のDCRはすぐに出せるよう意味を把握しておきましょう。

[スポンサーリンク]

DCRとは

  • DCR(債務回収比率)は実収入が年間ローン返済額の何倍あるかを表す指標
  • DCR=年間NOI(実収入)÷ADS(年間ローン返済額)
  • DCRが1だと収入と返済が同額を意味し、1.3や1.5以上が安全といわれる

DCRは返済に対して収入がどれくらいかを表す
DCRとは年間のローン返済額に対して年間収入がどれくらいあるかを表す指標で、実収入が年間ローン返済額の何倍あるのかを数値で示したものです。

Debt Coverage Ratioの頭文字をとっており、日本語でいうと債務回収比率となりますが、その他にも借入償還余裕率、負債支払安全率、ローン返済安全率といった呼び方がされる場合もあります。

DCRの算出式
DCRは「年間NOI(実収入)÷ADS(年間ローン返済額)」で算出することができます。NOI(実収入)は家賃収入から各種経費を差し引いた実質的な収入のことです。

DCRは1以下であれば収入額より返済金額の方が多いことになり危険な状態で、1であれば経費を考慮した実収入が返済額と同額ということになりトントンでキャッシュフローは出ないことになります。

一般的には1.3程度あれば欲しいとされており、金融機関など保守的に見る場合は1.5は必要とも言われています。DCRの数値が大きくなるほど収入に占める返済額の割合は少なくなるので財務上は安全性が高いと評価することができます。

仮にNOIが500万円で年間ローン返済額が350万円だったとすると、この物件のDCRは500÷350=1.428571・・・
となり、約1.43ということで人によっては十分な安全性があると評価してくれますが、保守的な人には少し返済比率が厳しいと考えられてしまいます。

DCRの改善方法
計算式を見るとわかりますが、DCRは家賃収入が増える、年間返済額が減る、各種経費が減るほど大きくなり、その逆で小さくなりますので、DCRを向上させようとするなら家賃収入を増やすか返済額を減らすか経費を減らすしかありません。

物件が決まっていると家賃収入を増やすのは難しいので、返済金額を減らすか経費を減らすかとなり、現実的には返済期間を長くするなどによって指標を向上させることができます。

なお、減価償却費や支払金利についてはNOIの計算上の諸経費に含まれません。そのため減価償却費をどれだけ増やしてもDCRには影響ありません。

  • 不動産投資を評価するNOI利回りの意味と活用方法


  • 金融機関にもチェックされるので余裕を持った数値にする
    また、DCRは投資の安全性を表す指標ですので、金融機関も物件の基本的な指標としてチェックしています。融資をお願いする時などには「DCRが○以上ないと審査は厳しいかも」「DCRはどれくらい出そうですか」など普通に会話に出てきますので、意味はきちんと押さえておきましょう。

    DCRは金利の変動による返済金額の増加、経費の増加によるNOIの低下などが考えられるため購入後にも変動することになります。そのため購入時点だけでなく購入後の稼働中物件についてもチェックをして、経営の安全性の指標としないとするべきです。

    そういう意味でも購入時点ではなるべく高いDCRであることが望ましいので、できるだけDCRの高い物件および融資の条件を引き出し、余裕を持った賃貸経営をするようにしたいですね。



    無料でマンション価格をチェックする

    住まいサーフィン

    住まいサーフィンは、無料でマンションの価格や評価をチェックできます。

    一般的な不動産情報サイトにはない価格情報を見ることができるので、不動産を買う時にも売る時にも参考になります。

    不動産投資は物件の情報や価格情報が重要ですが、不動産会社とパイプがないとなかなか情報が入ってきません。

    不動産投資をこれからはじめたい人はまずチェックされるのが良いでしょう。

    登録は無料で価格情報をチェックできます。

    マンション価格をチェックしてみる(無料)



    不動産(マンション・土地)を高く売るコツ

    イエウール

    不動産を高く売るには、不動産会社選びが重要です。

    不動産会社選びは不動産価格の査定をしてもらうことから始まりますが、その際に一括査定を利用することで複数の不動産会社を競わせて高い査定価格を引き出すことができます。

    やり取りの中で信頼できる担当者も見極められるので、不動産を売ることを考えている人はまず一括査定をしてみましょう。

    不動産会社へ一括査定依頼(無料)



    成功のポイントは自分にあったパートナー選び

    Oh!Ya

    成功した不動産投資家には優秀な不動産投資会社がパートナーとしてついています。

    不動産投資に関する疑問を解消してくれ、希望にあった物件情報を素早く連絡してくれるので、多くの物件情報を早く得るしくみを作ることができ、不動産投資未経験者や兼業大家さんには必須の存在です。

    複数の不動産投資会社に無料の一括資料請求をすることで、より自分にあった不動産投資会社を探すことができます。

    申込は2分ほどで終わります。

    不動産会社へ一括資料請求(無料)




    サブコンテンツ

    このページの先頭へ