不動産投資をする際に必須となる投資計画、資金計画

不動産投資で成功するには投資計画や収支計画が必須です。

株式投資をする場合は、中長期の収支計画を立てずに短期的に上がるか下がるかで売買して結果的に利益をあげている人がいますが、不動産投資は無計画で成功する人はまずいません。

投資計画や資金計画の重要性やどのような考え方で計画を立てるのか見ていきましょう。

不動産投資にあてる資金の性格

不動産投資の投資計画を立てる前に、不動産投資にあてる資金の性格を理解しておく必要があります。

不動産投資は高額な不動産を購入して、家賃収入を長期的に得て利益をあげる投資方法です。

最初に多くの資金を必要として徐々に資金を回収していくイメージの長期投資になりますので、必然的に不動産投資に投入した資金は長期間引き出せなくなります。

万が一引き出そうとしても不動産は換金性の低い資産ですので、物理的に換金ができない可能性も高いです。

そのため、不動産投資に投下する資金は長期間引き出す必要のない余裕資金とする必要があり、万が一の時に使用するためのお金は預金や株式など換金性の高い資産で保有するようにしましょう。

不動産投資の投資計画

不動産投資に投下する資金が決まったら、目標とする利回りから自己資金と借入金のバランスが自然と決まってきます。または自己資金と借入金のバランスを先に決めると目標とする利回りが決まってきます。

借入を組んで不動産を購入する場合、借入金利や返済方法によって毎月の返済額が大きく変わり、キャッシュフローにも大きな影響を与えます。

そのため家賃収入と返済金額のバランスを考えないと、キャッシュフローがマイナスになり不動産投資が失敗する可能性が高くなります。

■金利と返済金額の関係

上記は2,000万円を期間20年で元利均等方式で返済する場合の毎年の返済額と借入金額に対する返済金額の割合です。

当然ながらローンを組んだ場合は元金も返済していくことになるので、借入金に対する毎年の返済金額の割合（返済率）は金利以上に高い負担になります。

これだけのキャッシュフローが出ていくことになるので、アパート経営にかかる費用以外にもこれら返済金の負担があることを理解していないと家賃収入を超えることになり、キャッシュフローがマイナスになる可能性もあります。

上記の場合、家賃収入から経費を差し引いた実質利回りが6.07%以上ないと、家賃収入が返済金額を下回りキャッシュフローがマイナスになることを意味しています。

自己資金を使って投資する場合は、家賃収入から経費を差し引いた実質利益が1,214,100円ないといけないので、利回りはもう少し低くてもキャッシュフローはマイナスになりません。

つまり借入金の比率が高くなるほど、キャッシュフローがプラスになる利回りのラインが高くなるので、少しの空室でもキャッシュフローがマイナスになってしまうなどリスクが大きくなってしまいます。

このように不動産投資をする上では借入金の返済ができるだけの利回りをまず確保しつつ、どれくらいの余裕を持たせるのかで目標とする利回りを考えることになるので、借入金の比率によって目標となる利回りが見えてきます。

逆に目標となる利回りがある人は、自分が用意できる自己資金から借入金の比率を逆算し、最低限どれくらいの借入比率が必要か算出して、目標を達成するために必要な借入金額がわかります。

このような考え方で投資の計画や資金計画を立てることになります。

これらの計画が立つと、求める物件の金額や必要となる利回りなどが明確になりますので、物件探しがスムーズになります。

不動産投資をはじめる上では必須となりますので、考え方として押さえておかないといけないものになります。