購入時に決めておきたい不動産投資の出口戦略

不動産投資は物件を選んで購入する投資の「入口」だけでなく、いつ不動産を売却して投資を終わるかという「出口戦略」も非常に重要になってきます。

不動産投資の出口戦略は、投資の目的や不動産価格の下落状況、キャッシュフローの状況によっても異なりますので、不動産投資の出口戦略の考え方について紹介したいと思います。

不動産投資の出口戦略

収益不動産を購入する際には収益のシミュレーションをすることになると思いますが、シミュレーションの際に出口戦略についてもある程度決めておく必要があります。

不動産投資は収益不動産を売却することで終了することになりますが、「売却できる」ということは買い手がいるということになります。

そのため高い価格で売却するには買い手のことを考える必要があり、中でも「次に購入する人がローンを組めるかどうか」がかなり重要になってきます。

金融機関は建物の築年数によってローンの返済期間をある程度決めています。

一般的にローンが組める年数は、建物の減価償却の法定耐用年数―築年数の年数で、軽量鉄骨造のアパートであれば法定耐用年数は27年となっていますので、築5年の物件の場合は22年くらいのローンを組むことができます。

ローンは返済負担を考えると最低でも20年の返済期限で組む必要がありますので、ローンが20年組める築年数を超えると物件を買ってくれる人のパイがぐっと減って出口が狭くなります。

■建物の種類ごとの法定耐用年数

法定耐用年数が30年以下の物件の場合は新築時に30年のローンが組めて、30年―築年数というのが目安となります。

これらを目安にして、次の買い手が20年から25年のローンが組める時期というのが、一つの売却時期の目安となります。

投資の目的によって変わる出口戦略

■投資目的による投資スタンス・出口戦略の違い

投資の目的によっても出口戦略は変わってきます。

不動産投資の目的には、大きく「資産形成」「節税目的」「相続対策」があります。

資産形成目的の場合

まず、資産形成の場合は家賃収入により、収入の上乗せをしたり最終的に投資資金を上回るリターンを得るのが主な目的になりますので、中長期のスタンスで不動産投資を考えることになります。

家賃収入によるキャッシュフローと、上述した売却のしやすい時期を見極めて出口戦略を立てることになります。

節税目的の場合

目的が節税の場合は、高額所得者が不動産投資を赤字にして税率を下げつつ家賃収入も得るものです。

よく用いられるのが耐用年数が過ぎたアパートなどを購入して、減価償却費を短期間で一気に計上して課税所得を減らす手法です。

通常、減価償却費は（取得価格-残存価格）÷（耐用年数-築年数）によって求められますが、耐用年数を過ぎた物件の場合は法定耐用年数×20％になります。

木造アパートは耐用年数が22年ですので、耐用年数が過ぎた物件は22年×20％＝4.4年となり、切り捨てられて4年が償却することができます。

取得価格2,000万円で残存価格200万円だった場合、年間450万円の減価償却費を計上することができ、大幅に課税所得を減らして節税することができます。

4年を過ぎると減価償却が終了してしまうので、償却が終わるタイミングで売却をする必要があり、数年の短期での投資になります。

償却終了時期を見極めて出口戦略を立てるようにしましょう。

相続対策目的の場合

目的が相続対策の場合は、相続財産の圧縮が主な目的になります。

相続が発生した後はすぐに現金化する可能性が高いので、中期から短期の保有になります。

ですが、不動産を取得後、被相続人が死亡するとは限りませんので、状況によっては相続が発生するまでは対策をしたまま不動産を所有することになり中期的な収益計画も必要になります。

上述した通り、所有不動産の築年数が経過して、相続が発生した後に売却しづらくなりそうだったら一度売却をして別の不動産に買い替えるということも必要になるかもしれません。

基本的には短期の売却計画をしつつ、中期的に保有する可能性もある計画を立てるようにしましょう。