借入依存度で投資の安全性・効率性を見るLTV（負債比率）

ローンを組んで投資をする際には効率性とともに安全性もチェックして、リスクを取りすぎていないかチェックする必要があります。

投資の安全性を見る上でよく使われる指標にLTVがあります。ローンのバランスを見る上では基本的な指標ですので、意味や計算方法、分析の考え方などについて見ていきましょう。

LTVの意味

LTVとは
LTVとは負債比率のことで、不動産投資にかかったコスト全体に対する借入金額の比率で、投資の借入金への依存度を見る指標です。英語で言うとLoan To Valueとなり、それらの頭文字を取ってLTVと呼ばれています。

簡単に言うと「不動産投資をする上で他人のお金に何％頼っているか」という指標です。

LTVは0％から100％の％で表され、比率が高いほど借入への依存度が高く効率的で、比率が低いほど低いほど借入への依存度が低く安全と考えることができます。

不動産投資では融資を受けてレバレッジを効かせて投資をすることが多いので、ローン活用派にとってはLTVが高ければ高いほど良く、逆に安全性を重視する投資家にとってはLTVはある程度の水準までに収めたいと考えられています。

NOI利回りよりK%（ローン定数）が大きい状態、つまり借入のための調達コストよりも運用利回りの方が大きいいわゆる「正のレバレッジ」が効いている状態であれば、LTVは高ければ高いほど儲かり事業を成長させることができます。

一方で調達コストが運用利回りを上回る「負のレバレッジ」となってしまうとLTVが高いほど損失も膨らんでしまいます。空室が発生するなどして収益が低下するとレバレッジが一気に負に働いてしまうこともあるので、LTVが高い人はリスクを抱えて賃貸経営をすることになります。

LTVが高いほど「レバレッジが効いている」といえ、リスクもリターンも高い状態になります。

LTVは負債の割合を示すものなので、投資金額における自己資金の割合を意味する自己資本比率とは対義語となり、自己資本比率とLTVの合計は100％になります。自己資本比率およびLTVの値によってリスクとリターンの関係が決まることになります。

LTVの計算方法

LTVの計算方法
LTVは「ローン金額÷（物件価格＋諸経費）」により算出することができます。

投資全体にかかったコストは物件価格および諸経費ですので、その合計金額の中でローン金額が占める割合を算出することになります。物件価格だけでLTVを計算する場合もありますが、より正確に借入への依存度を測るには諸経費も計算に入れておいた方が良いでしょう。

5,800万円の物件で諸経費が200万円かかって取得した物件があり、その取得費用として3,000万円の融資を受けた場合、3,000万円÷6,000万円＝50％となり、LTVは50％ということになります。

同じ物件でフルローンを組んだ場合は5,800万円÷6,000万円＝96.6%でLTVは96.6％、オーバーローンを組んだ場合は6,000万円÷6,000万円＝100％で、LTVは100％ということになります。

計算自体はとてもシンプルでわかりやすい指標です。

LTVの分析

LTVは高い方が良いか低い方が良いか
LTVは高いから良い、低いからだめということはなく、自分の投資スタンスにあっているかどうかでLTVの評価をする必要があります。

ローンを活用してリスクを取ってでも効率性を追求する人であればLTVは高い値をキープするのが正しいですし、逆に安全性を重視する人であればLTVに上限を設けてその範囲内で投資するという考え方もあります。

すべては自分が目指す投資スタンスにより、LTVはあくまでその投資スタンスとあっているかどうかの目安として使用することになります。

また投資期間が経過するとローンの返済が進むことになりますので、投資金額に対する借入金の割合は徐々に下がっていきLTVも低下していくことになります。

投資期間全体でLTVを見て投資の安全性や効率性を測るというのも重要な視点です。具体的には購入から5年後にはLTVを○％にするなどの目標を立てて返済計画を考えるのも良いでしょう。

なおLTVが高い場合にはリスクが高まることになりますので、借入の返済の健全性を示すDSCR（借入金償還余裕率）や収入と返済のバランスを示すDCR（債務回収比率）など安全性に関わる指標も厳しくチェックする必要があります。

LTVの改善方法
LTVを増減させたい場合には借入金の比率を増やしたり減らしたりすれば良いだけです。

購入時点では自己資金を積み増すことで融資金額が少なく済み、結果的にLTVは低下することになります。また逆に借入金額を増やしてフルローンやオーバーローンにすることでLTVは上がります。

金融機関もLTVはチェックしており、案件によっては融資が難しくなる場合もあるので、自分の一存で決めることはできませんが、LTVを増減するためにどうしたら良いかは理解できると思います。

購入後にLTVを上げるのは追加融資を受けないといけないので難しいですが、下げたい場合には融資の返済を進めることで可能になりますので、自己資金で繰上返済をすると返済額に応じてLTVは下がります。

成功している大家さんにはLTVのコントロールがうまい人が多く、購入時点ではある程度レバレッジを効かせつつ、徐々にLTVを下げて安定経営を目指すという人が多いようです。リスクを取るところは取って、不要なところではリスクを取らないようにコントロールするというのも不動産投資の重要なポイントですね。