事業計画時の想定家賃の設定と適正家賃を調べる方法

不動産投資を行う際には収益不動産を見て、事業計画を立てることになりますが、収入見る考える上で「家賃をいくらに設定するか」は非常に重要な問題です。

別の記事でも紹介した通り、販売会社は利回りを高く見せるために想定家賃を高く見積もっていることも多く、不動産会社の情報を鵜呑みにしていては思わぬ損失を招くことになります。

また計画上だけでなく、現実問題として家賃は空室率にも大きく影響しますので、設定家賃に関する考え方を紹介します。

家賃をいくらにするか

空室を出すことない範囲で家賃を高く設定するかが重要になります。

ポイントとなるのはやはり「ライバルの動向」と「入居者の量」です。

当然ながら入居者は自分の条件にあった物件を探すために色々と物件を見ています。

最近ではインターネットを使って同じような物件はつぶさに比較可能ですので、基本的には条件の良い物件から埋まっていくことになります。

そのため同じエリア内の似た水準の物件については調査をして、明らかに不利な条件としないことが重要になります。

また入居者の量も重要になります。

賃貸経営も入居者というお客さんに住居という商品を提供する事業である以上、受給のバランスで家賃や空室率が変わります。

入居者がたくさんいれば多少条件が悪くてもいずれ部屋は埋まりますし、逆に地域No1の条件だったとしても入居者が一人もいなければ部屋は埋まりません。

入居者が一人もいないのは論外ですが、ある程度需要のあるエリアの不動産を取得しないと空室リスクにいつまでも悩まされるようになり、引きずられるような形で家賃を下げざるを得なくなります。

ライバルとなる同水準の物件のオーナーもこれらの条件をもとに家賃を設定していますので、周囲の動向を見るだけでも自分が設定すべき家賃はわかりますが、需給バランスが崩れている地域は家賃の引き下げ競争となりやすいので、そもそも物件を取得すべきか検討をすべきです。

家賃相場もインターネットで情報収集

適正な家賃や周囲の物件の家賃相場などは地域の不動産屋に聞くことで確認することもできますが、最近ではやはりインターネットで情報収集するのが簡単で早いです。

home’sやsuumoなどの大手ポータルサイトであれば地域の大体の物件が網羅されているので、自分の物件と似た条件を指定して検索することで大体の相場を確認することができます。

築年数、駅からの徒歩時間、構造、階数、設備などで絞ることもできますので、5分もあれば自分の物件の家賃相場は見えてくるでしょう。

不動産業界では1㎡あたりの家賃が相場として見られますので、平米単価を算出するのも良いですね。

これらのポータルサイトでは駅の家賃相場などのコンテンツもありますので、ざっと目を通すだけでもかなりの情報を取得することができます。

閑散期か繁忙期かであったり、周囲に新築マンションが建ったなど周辺環境の変化もあり、適正な家賃は刻一刻と変わっていきます。物件取得後も定期的にこれらの情報にアクセスして、適正な家賃を保っていく必要があります。

物件取得前であれば、算出した適正な家賃で収支が成り立つのかを計算していくことになります。

家賃のクレジットカード払いも検討

家賃の金額設定のほかに支払方法で競合と差別化をする方法もあります。それはクレジットカード払いを可能にすることです。

ご存知の通り、クレジットカードで支払うとポイントなどの還元があるため、利用者にとってみると家賃をクレジットカードで支払うことができるとポイント分だけ得をすることができます。

最近ではクレジットカードで得したいと考える人が増えてきており、そのような人は生活費の多くを占める家賃をクレジットカード払いすることでポイントを得たいと思っています。

現状、家賃のクレジットカード払いはあまり普及していませんので、ポイントやマイルに敏感な人であれば、家賃のクレジットカード払いが可能になることで、その賃貸物件の魅力自体が向上することになります。

ネックとなるのは手数料で、家賃をカード払いにした場合、大家側からカード会社へ加盟店手数料として2%から3%を支払う必要が出てきます。

その分家賃を上乗せすることができれば良いですが、競合の状況から簡単に家賃を上げるわけにもいかないことも多いです。

クレジットカード決済が可能になることでの物件の魅力向上と家賃とのバランスを見て導入可否を検討する必要がありますが、homesやsuumoなど大手ポータルサイトで家賃のクレジットカード決済が可能な物件を絞って探す機能があるなど、ニーズがあることは間違いありませんので検討しても面白いと思います。