物件選びのポイント
不動産投資では物件選びが何よりも重要で、物件を取得した時点で投資の成否が決まると言われています。
どのような物件を選べば良いのか、物件取得方針の策定から種類ごとの物件の特徴、物件選びの際の情報収集の仕方や現地調査の方法やポイントなど、物件選びに関する様々な情報をまとめています。
物件選びの基本
物件取得方針の策定
- 目標ごとの取得すべき収益不動産
- 年収別の不動産投資スタイル
- 現金で不動産投資をする
- 家賃を下げずに賃貸経営を続ける
- マイホーム取得と不動産投資を並行して進める
- 高利回り物件で満室経営
- 不動産の「見る目」を高める方法
- 建物の構造の違いによるチェックポイント
- 不動産投資の「見える」利回りと「見えない」利回り
- 建物の耐震性をチェックするポイント
投資地域の選定
- 地域を絞った物件の探し方
- 不動産投資の目標利回りと地域による差
- 最寄り駅と周辺駅の家賃相場の調査方法
- 人口動態と空室率の調べ方と都道府県別の人口増減推計
- 地価の動向の重要性と調べ方
- 融資審査に通りやすい物件の特徴
- 値下がりしにくい土地、エリアの特徴
- 不動産投資をするのに良い立地、悪い立地
物件情報の収集
- 情報収集はインターネットが基本
- 不動産屋の情報に惑わされない
- プロに相談するメリット
- 不動産査定サイト
- 投資物件比較サイト
- 賃貸サイトへの不満
- 不動産オークションを利用
- 不動産投資をする上で重要になる不動産会社との付き合い方
- 売り急いでいる売り主、収益不動産を見つけて購入する方法
- 掘り出し物を見つける方法
- 格安物件を探して投資をする
現地調査の方法やポイント
物件の種類ごとの特徴・選び方
- 区分所有物件
- 一戸建て
- ワンルーム投資と一棟買い
- シングル向け物件とファミリー向け物件
- 新築物件と中古物件
- 中古マンション投資と新築マンション投資
- 学生向けワンルーム物件に投資をする際のポイント
- 3点ユニットバスのワンルーム投資
- オーナーチェンジ物件
- シェアハウス物件のポイント
- 店舗、事務所物件への投資
- ペット可物件として賃貸をする
- 中古物件購入時の注意
- 競売物件の知識
物件選びに必要な知識
- 利回りとキャッシュフローの違い
- 建物の構造による特徴の違い
- 長期修繕計画
- マンションの建替が必要なケース
- 積算評価の意味や算出方法
- マンションや土地の所有者を調べる方法
- 最終的に収益不動産を購入する判断基準
- 収益不動産を長期間所有する
- 収益不動産が自宅から遠い場合
- 収益不動産の管理のポイント
- 入居者審査の基本
- 怪しい高利回り物件の特徴
- 築20年以上の古い物件に入居する人
物件選びは不動産投資において最も重要かつ、難易度の高いタスクになります。不動産は高額な取引となりますので、一度失敗してしまうと長い間収益が上がらないことに苦しんだり、場合によっては二度と不動産投資の世界に戻ってこれないようなダメージを負って退場してしまう投資家もいます。
最初の収益不動産の購入は失敗の許されない選択となることは間違いありません。運よく儲かる物件を手にした投資家の人もいますが、それは運が良かったということですので、あなたが同じようにして成功をつかむ確率はそう高くないことが冷静に考えるとわかるでしょう。
不動産投資で物件を見る目を養うにはとにかく多くの物件を見ることだと言われています。当サイトでも多くの物件を現地調査して物件の特徴やチェックすべきポイント、さらには相場観を養うことを推奨しています。
不動産投資の格言で「100:10:3:1の法則」と呼ばれる格言がありますが、100件物件を見て、10件に買い付け申込を入れて、うち3件に融資申込をいれて、ようやく1件の収益不動産を取得することができるというものですが、それだけ多くの物件を見ていく必要があります。
さらに現代ではインターネットで情報収集するのが主流となっていますので、物件を見る前にそれ以上の膨大な量の物件をチェックすることになります。単純に10件見ると1件内見したい物件が見つかると考えても、上記の法則に則ると1,000件は物件をチェックしなければいけないことになります。
このように最初のうちはとにかくたくさんの物件をチェックして、現地調査をしていくことです。毎週2件の物件を見ていくと月に8件、年間で96件と約100件の物件をチェックすることができ、その中から1件の収益不動産を取得することができるかもしれません。量をこなすことで質が上がっていく「質量転化の法則」ではありませんが、最初のうちはノルマ的にでも物件を見て不動産投資家としての経験を積むことが重要になります。
ただしあまりにやみくもに探していても効率が悪いので、きちんと物件の取得方針を立てて方針にあった物件をチェックすることも重要になります。空室リスクを避けたい人が空室の高い地方の物件ばかりチェックしても希望にあった物件に巡り合うことはいつまでたってもありません。
収益不動産は立地や建物の構造、部屋数などでいくつかの種類に分類をすることができますが、物件の種類ごとに期待されるリターンや存在するリスクがことなりますので、物件の特徴をよく理解して自分の目標やリスク許容度にあった正しい指針を立てて物件探しをする必要があります。
そのために各物件の特徴や分類ごとの比較もしていますので、そちらの記事も参考にしつつ自分に必要な物件はどのような物件なのかを理解することが重要です。高収益でリスクもなく価格も安いすべてが完璧な物件は存在しませんし、そのような物件を追い求めていると詐欺物件をつかまされたり、悪徳業者の餌食になりますので、賃貸経営も投資であることを理解し、リスクとリターンは背中合わせのもので「どこにリスクがあるか」、「どこでリスクを取るか」を考えることです。