ローン・金利
不動産投資ではローンを活用して投資をすることが多く、ローンを活用することで効率的に事業を成長させることができるのでローンに関する正しい知識や活用法を理解しておく必要があります。
「ローン=借金」というイメージで借金嫌いの日本人は多いですが、不安な方も正しい知識を身につけて恐れ過ぎずにローンと付き合っていきましょう。
ローンの基本
- 融資を受ける必要性
- 資金調達の方法とポイント
- ローンの返済方法の種類
- 銀行、金融機関選びのポイント
- 融資を受ける際は余裕を持った資金計画を立てた方が良い
- 抵当権と根抵当権の意味と違い
- 繰り上げ返済のメリットと注意点
- 不動産投資ローンの現状
- 土地先行融資の意味とメリット
- 不動産担保ローンの特徴とメリット
ローン金利の基本
融資審査
不動産投資はローンを活用することで事業を飛躍的に成長させることができます。ローンを組んで少ない自己資金で投資をすることで投資資金全体に占める自己資金の割合を低くし、少ない自己資金で大きな利益を狙うことができます。
このように小さな自己資金で大きな利益を狙うことができるようになることを「レバレッジ効果」といい、ローンの比率が高いほどレバレッジが効き投資の効率性も高まることになります。
もちろん損失が出た場合には自己資金に対して損失が大きくなるというリスクも抱えることになりますので、賃貸経営には慎重に取り組む必要が出ます。レバレッジが高いほど安全性が低いということになります。
ローンを組む際にポイントとなるのは金利と返済期間、返済方法です。
金利は金融機関によって条件が異なり、政府系の金融機関やメガバンクなど大きな金融機関ほど融資審査が厳しい分条件が良くなります。金利には返済期間中金利が変わらない固定金利と一定期間ごとに金利を見直す変動金利があります。
一般的には金利上昇局面では固定金利、金利下降局面では変動金利が有利と言われていますが、変動金利は金利変動のリスクを負っている分金利水準は低くなっていますので、実際には金利条件を見て時々の判断をする必要があります。
日本では長い間超低金利が続いていますので、今後は金利上昇局面と言われており、住宅ローンをすすめるFPなどの間では固定金利が推奨されていますが、実際には変動金利を選択した方がパフォーマンスは良いという結果が出ています。
返済期間は金融機関との交渉となりますが、基本的には返済期間は長い方が有利です。
返済期間が長いと元本の返済スピードが遅いので総返済額は多くなりますが、毎月の返済額が少なく済みますのでキャッシュフローが出やすく、手元にお金が多く残るので機動的な賃貸経営ができます。
返済方法には代表的なもので元利均等方式と元金均等方式があります。元利均等方式は毎月の返済額は一定となる返済方法で、元金均等方式は毎月同じ額の元金を返済する方式です。元金均等方式は利息の返済分が返済当初は多いですが、返済が進むにつれ利息の返済額が少なく済みますので返済金額全体も減っていくことになります。
総返済額は元金均等方式の方が有利ですが、返済開始当初の返済負担が重いのでキャッシュフローを考えると元利均等方式の方が有利になります。返済方法についても状況に応じて選択をする必要があります。
このように金利、返済期間、返済方法は利益、キャッシュフローに大きな影響がありますので、資金計画を立てつつそれぞれを組み合わせて自分にとって最も良いローン条件を選択していきます。
またローンの審査にどうやったら通るのかという不安な人もいると思いますので、金融機関がどのような観点で借主や物件を評価しているかを知ることで対策を立てることができます。
融資が通りやすい人や物件、また融資審査を通過するためのポイントも紹介していますので、融資審査が不安な人もそうでない人もぜひ参考にしていただければと思います。