中古物件を利用した減価償却費のコントロールと注意点

税金をうまく調整してキャッシュフローをコントロールすることが成功する不動産投資家への道でもありますが、不動産投資の税金を考える上で減価償却費は外せない重要なポイントとなります。

減価償却費を多く計上することで経費が増え、結果的に税金を減らすことができ、その金額も大きいので減価償却費を理解することでキャッシュフローをコントロールすることができると言っても過言ではありません。

そこで本記事では不動産投資をする上で重要な減価償却費をうまくコントロールする方法や注意点を紹介したいと思います。

減価償却費の基本的しくみ

減価償却費は経年劣化によるものの価値の低下を費用にしたもので、例えば3,000万円で購入した新築の建物が10年後には2,000万円の価値まで下落すると、下落分の1,000万円を毎年100万円ずつ費用として計上するものです。

経年による劣化を費用計上するものですので、経年によって価値が減少する建物や設備などに適用されるもので、年がたっても価値が変わらない土地については減価償却できません。

減価償却することができる金額は税法上の耐用年数に応じた償却率が定められており、資産価格に対して償却率をかけた金額を耐用年数分だけ償却することができるようになっています。

耐用年数は建物の構造によって決まっており、RC造なら47年、重量鉄骨造なら34年、木造なら22年となっています。

耐用年数はすなわち減価償却にかける期間とも言い換えることができますので、同じ資産価値をもった物件の場合、耐用年数が長い物件ほど短い物件よりも減価償却する年数は増え、年間の減価償却金額は少なくなります。

そのため耐用年数が短い物件を購入した方が、毎年の減価償却額を多くすることができます。減価償却費は経費ですので、経費である減価償却費が多くなればなるほど支払う税金は少なくなることになり、キャッシュフロー上も有利になります。

それではなるべく耐用年数が短い物件を選択した方が不動産投資上有利かと言うとそうでもなく、耐用年数が短い物件は融資の借入期間も短くなります。

借入期間が短いと毎年の融資返済額が多くなりますので、キャッシュフロー上の大きな負担となります。

耐用年数が短い方が良いか長い物件の方が良いかは物件価格や借入金額によって変わりますので、借入金の返済と減価償却費のバランスを考え、最もメリットのある方法を模索していく必要があります。

中古物件を活用した減価償却費のコントロール術

耐用年数によって減価償却費をある程度コントロールすることができる点を述べましたが、新築と中古物件で耐用年数の考え方が若干異なるため減価償却費をコントロールしようとする時に物件の取得方針に影響があります。

新築物件の減価償却費の考え方は上述した通りで建物の構造などによって決められた耐用年数にしたがって減価償却をしていくことになります。

中古の場合はある程度築年数が経過している物件ですので、経過した築年数を加味して耐用年数を算出する必要があり、以下のように耐用年数が決まっていきます。

仮に耐用年数47年のRC造の築20年の物件の物件では、（47-20）＋20×20％＝31年が耐用年数となります。

また築30年の木造物件の場合、耐用年数を超過していますので、22年×20％で4年が耐用年数となります。

耐用年数が超過している中古物件の場合、極端に耐用年数が短くなり1年で計上できる減価償却の金額が大きくなりますので、節税効果はかなり大きくなります。

実際に節税効果のみに着目して、このような築年数の経過した中古物件を購入して短期間で一気に減価償却をして節税対策をする高所得者もいます。

法定耐用年数を超過した物件は融資を受けることが極端に難しくなりますので、自己資金で購入しないといけないなどの注意点もありますが、中古物件は節税効果が大きな物件が多いのは事実でしょう。

減価償却費の注意点

このように減価償却費をうまく使うことで経費を多くして節税効果を期待することができますが、注意点もあります。

まず減価償却費は費用の計上と同時にバランスシート上の資産価値を減少させることになりますので、減価償却が進むと資産価値は落ちていくことになります。

不動産投資は最終的に物件を売却することになり、売却によって利益が出た場合には売却益にも課税がされます。この売却益は売却金額から簿価を差し引いた金額になりますので、簿価が低くなればなるほど売却益は出やすくなることになります。

そのため減価償却が進んだ物件は売却益が出やすく、売却金額によっては売却益が課税されることになりますので、減価償却によって出た節税効果の意味が薄くなってしまいます。

売却益まで考慮して減価償却を進めて、売却時期を探るようにしましょう。

さらに耐用年数が短い物件については、短期間で大きな減価償却費を計上することはできますが、耐用年数が過ぎると減価償却費がなくなりキャッシュフローが大きく悪化することになりますので、その点にも注意が必要です。

耐用年数をきちんと計算に入れて売却時期を検討する必要があります。

耐用年数が極端に短い物件は融資がつきづらく、他の投資家から敬遠されて売却ができなかったり、足元を見られて安く買いたたかれることもあります。そのため買い手にとっても手を出しやすいうちに売却を検討するなど総合的に判断をして出口戦略を練る必要があります。