収益不動産購入時に考慮したい税務上のポイント

公開日:2015年7月16日
最終更新日: 2016年1月7日

不動産投資では様々なタイミングで税金がかかり、金額も大きくなりますので、キャッシュフローをコントロールするためには税金について理解してコントロールしていくことが非常に重要になります。

不動産投資の税金は、どのような不動産を取得するのか、誰が取得するのかなど様々な要素によって影響が出ます。

これらの項目は物件購入後に変更することができないことも多く、購入時にきちんと税務戦略を策定して戦略に沿った物件を取得していく必要があります。

はじめて収益不動産を購入する人は、購入前に課税されたことがない税金のことについて考えないといけないことになりますので、本記事で不動産購入時の税務戦略を見ていきましょう。

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不動産購入時の税務戦略

収益不動産を購入する時には以下の点を考慮して税務戦略を検討する必要があります。

  • 税率を知る
  • 誰が購入すると有利か考える
  • 物件の種類を考える
  • 部屋数も考慮する

まずは自分や家族の所得状況から自分の税率を把握することです。

不動産でかかる税金は様々ありますが、大きいのはやはり収入に応じて課税される所得税や住民税です。

住民税は所得に関わらず10%が課税されますが、所得税は所得が多いほど税率が高くなる累進課税方式になっており、5%から45%の税率が課せられます。

住民税と合わせると、課税所得に対して15%から55%の税率となり、人によってかかる税金の税率に大きな違いがあることがわかります。

仮に100万円の不動産所得があった場合、税率15%の人であれば税金は15万円ですが、55%の人であれば55万円を納税しないといけません。利益の大半が飛ぶことになりますので、この違いは大きいですね。

このように税率は低い分には問題ありませんが、税率が高い場合は「誰に取得させるか」「どのような物件を取得するか」を検討しないといけませんので、まずは自分の税率を確認しましょう。


誰に取得させるかは重要な問題

税率を確認したら、次は誰に物件を取得させるかを考えていくことになります。

収益不動産を取得するのは自分しかいないのではないかと考える人もいますが、不動産は自分で取得する以外にも妻など家族名義で取得することも法人を設立して法人に取得させることもできます。

  • 自分名義で取得する
  • 家族名義で取得する
  • 法人を設立して法人が取得する

上述した税率の問題から自分で取得するよりも妻が取得した方が有利な場合、妻名義で物件を取得します。

この場合、妻の名義でローンを組むことができるのかも重要になりますが、ローンを組める場合は家計で見た時に支払う税金を減らすことができますので節税の観点では有効になります。

また法人税の税率は課税所得金額に応じて、約22%から38%の実行税率となりますので個人の税率によっては法人を設立してその法人に収益不動産を取得させる方法も検討する必要があります。

法人を設立することで、家族を従業員として給与を支払い所得を分散させることができ、所得分散効果も狙うことができますので、高所得の人、規模を拡大していきたい人は法人の活用を検討した方が良いでしょう。


取得物件の種類、部屋数も税金に影響

物件の種類や部屋数も税金に影響が出るため、税務戦略上はどのような物件を取得するのかも重要になってきます。

まず物件の種類として住居用と店舗や事務所などの事業用の不動産が大きくありますが、居住用の物件を取得することで固定資産税や都市計画税が事業用の不動産よりも安くなる可能性が高くなります。

不動産は所有しているだけで固定資産税や都市計画税がかかります。

この固定資産税、都市計画税は土地、建物の固定資産税評価額に一定の割合をかけて課税されるものですが、居住用の建物が建てられた土地は面積に応じて固定資産税、都市計画税が6分の1、3分の1に減額されます。

固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%で合計1.7%の税金が毎年かかることになり、負担が重い税金になりますので、これらを軽減できるのは大きなメリットになります。

逆に事業用の不動産を取得する人は、税負担が住居用より重くなることを考慮して収益性を判断する必要があります。

また、取得する物件の部屋数も税務戦略に影響があります。

税務上、賃貸経営は「5棟10室基準」という基準があり、この基準をクリアすると事業的規模と認められ、青色申告で青色申告特別控除を受けることができたり、家族に給与を支払うことができるなど、税務の様々な優遇措置を受けることができます。

5棟10室基準は、アパート、マンションであれば10室、戸建てであれば5棟の規模の不動産を賃貸していることで認められ、9室+1棟など組み合わせることでも認められます。

■事業的規模と認められる物件数

マンション、アパートの部屋数 一戸建ての戸数
10室 0棟
8-9室 1棟
6-7室 2棟
4-5室 3棟
2-3室 4棟
0-1室 5棟

青色申告による節税効果を最大限受けたい人であれば、最初からこの事業的規模を目指して物件を取得することで成長を加速させることができます。

具体的には部屋数が10戸以上の一棟アパートを購入するのか、単価の低い区分所有を狙っていくのかなど様々な手法がありますが、物件の取得方針を立てる際には5棟10室基準を意識する必要があると言えるでしょう。


節税ばかりが税務戦略ではない

収益不動産購入時に考慮したい税務上のポイントを見てきました。

各ポイントを考慮することで、節税をすることができますので購入時にはぜひ考慮しておきたいポイントです。

ここでは節税をすることに主眼を置いた説明をしましたが、節税が常にプラスで納税がイコールマイナスになるわけではありません。

銀行で融資を受ける場合、融資の審査時には借りる人の所得額や賃貸経営の安定度を見られることになります。

会社員で給与所得の人には実感しづらいですが、経営者は経費を多く計上していたりするので、実際の収入が非常にわかりづらく、経営者の収入を証明するわかりやすい指標は「納税額」になります。

賃貸経営をしていても赤字か黒字かは非常に重要になりますので、適法の範囲内でも、経費を多く積んだり節税をしていると納税額が減ることになりますので、銀行の融資上はプラスになることはありません。

多くの融資を引き出して成長を加速していきたいという人は、過剰な節税は控え、あえて納税をするという戦略も考えられますので、自分が長期的な成長を重視するのか、短期的なキャッシュフロー、利益を重視するのかは税務戦略を考える上で非常に重要なポイントとなります。

節税と納税をうまく使い分けて賢い不動産投資家を目指したいですね。

当サイトでは不動産投資でかかる税金について色々とまとめておりますので、不動産投資に関する税金について知りたいという方はぜひ参考にしてください。



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