減価償却を多くする中古一戸建て投資法のメリット、注意点

公開日:2015年7月18日
最終更新日: 2016年1月7日

不動産投資は税金のルールを理解し、税金が少なくなるような投資をすることでキャッシュフローが増え利益を出すことができます。

不動産の収益性は重要ですが、節税にも重きを置いた投資方法として中古の一戸建て物件に投資する方法があります。

[スポンサーリンク]

中古一戸建て投資で減価償却を多くする

  • 耐用年数が短い物件に投資して短期間で多くの減価償却費を計上する

中古一戸建てを活用した投資法は、短期間で減価償却を最大化し、税金を少なくしてキャッシュフローを多く得ることに主眼を置いた投資方法です。

中古一戸建てに投資をすると減価償却費を多く計上することができます。

一戸建ての物件は木造や軽量鉄骨がほとんどですが、築年数の古い木造や軽量鉄骨造の物件は耐用年数が短く多く減価償却費を計上することができます。

木造物件の法定耐用年数は22年で、軽量鉄骨造は19年となっています。

新築の物件の場合、これらの耐用年数をもとに毎年の償却率を算出することになりますが、中古物件で耐用年数を超過している場合は法定耐用年数の20%が耐用年数となります。

そのため耐用年数が過ぎた木造、軽量鉄骨の物件はともに4年が耐用年数となりますので、4年間で一気に減価償却をすることができ、多額の減価償却費を計上することができます。

多額の減価償却費を計上できれば同じ家賃収入があっても課税所得を大幅に圧縮することができ有利に投資をすることができます。

一戸建ての物件は土地と建物の価格を含めた価格となりますが、減価償却は建物の経年劣化を費用化したもので建物だけにかかることになります。

逆に言うと物件価格のうち建物の価格割合を多くすることができれば、さらに減価償却できる価格を多くすることができます。

仮に1,000万円の中古一戸建てを購入した時に、700万円を建物の価格として取ることができれば、毎年の減価償却費は175万円計上することができます。

利回りが12%あって毎年120万円の家賃収入があったとすると、管理費、修繕費など他の経費を考慮しなくても税務上の不動産所得は赤字となりますので、所得税や住民税を払う必要がなくなります。

さらに耐用年数を過ぎた物件と言っても、築20年代前半の物件であれば地理的条件が良ければ十分に入居者は入りますので、収益性を確保しつつ大きな節税効果を得られるのです。


中古一戸建て投資の注意点と向いている投資家

  • 減価償却できる期間が短い
  • 融資を受けることができない
  • 納税することが必要な時もある


減価償却できる期間が短い

良いことづくめのようですが、中古一戸建て不動産を活用した投資をする際には注意点もあります。

まず減価書客できる期間が短いという点です。上述した通り、築年数が法定耐用年数を過ぎた木造物件の耐用年数は4年ですので、5年目以降は減価償却できず、長期で保有すると5年目以降に支払う税金がぐっと増えることになります。

そのため減価償却が終了する4年をめどに売却を検討する必要があり、10年、20年と保有することが多い不動産投資の中では短期投資を強いられることになります。

あくまで短期勝負の投資で、長期保有でじっくり稼ぎたいという人には向いていない投資法かもしれません。


融資を受けることができない

また法定耐用年数を超えた物件が投資対象となるので、融資の審査を通過することは難しく、必然的に現金投資がメインとなります。

ローンを使ってレバレッジを効かせたい人、現金資金が不足している人には向いていない投資といえます。

さらにローンを活用するという観点では、金融機関は融資審査時に借りる人がどれくらいの金額を納税しているかもチェックしているので、過度の節税は融資審査にマイナスとなります。

ローンを組みやすくするという意味ではきちんと納税実績を積み上げていくことも重要になりますので、節税をしてキャッシュフローを有利にする中古一戸建て投資は「納税」とは逆行することになり、納税実績を積みたい人にも向いていないといえます。

このように銀行のローンを使いづらい投資方法といえますので、中古一戸建て投資はローンに頼らず現金資産で効率的に利益をあげたい投資家に向いた投資法です。


納税することが必要な時もある

また節税効果の恩恵が大きい給与所得が多い人は、仮に不動産投資が実質的に赤字であっても節税効果だけでプラスになる可能性もありますので、所得が多い人の節税対策としても有効な手法といえます。

なかなか条件にあった物件は出てこない可能性もありますが、利益が出る確度の高い投資法ですので、他の投資法の条件に合う物件も探しつつ良い中古一戸建て物件に巡り合ったら投資すると良いと思います。

■中古一戸建て投資が向いている人

  • 現金資金が豊富な人
  • 現金で投資を進めていきたい人
  • 不動産所得以外の所得が高額な人



不動産(マンション・土地)を高く売るコツ

不動産を高く売るには、不動産会社選びが重要です。

不動産会社選びは不動産価格の査定をしてもらうことから始まりますが、その際に一括査定を利用することで複数の不動産会社を競わせて高い査定価格を引き出すことができます。

やり取りの中で信頼できる担当者も見極められるので、不動産を売ることを考えている人はまず一括査定をしてみましょう。

>>不動産会社へ一括査定依頼(無料)


成功のポイントは自分にあったパートナー選び

成功した不動産投資家には優秀な不動産投資会社がパートナーとしてついています。不動産投資に関する疑問を解消してくれ、希望にあった物件情報を素早く連絡してくれるので、多くの物件情報を早く得るしくみを作ることができ、不動産投資未経験者や兼業大家さんには必須の存在です。

複数の不動産投資会社に無料の一括資料請求をすることで、より自分にあった不動産投資会社を探すことができます。

申込は2分ほどで終わります。

>>不動産会社へ一括資料請求(無料)


サブコンテンツ

このページの先頭へ