不動産投資にかかる消費税と課税対象となる取引

公開日:2015年7月18日
最終更新日: 2016年1月7日

不動産投資にかかる税金として見落としがちなのは消費税です。

消費税は2014年に8%に増税され、2017年には10%にさらにアップする予定です。財政状況の苦しい日本では今後も税率がアップすることが予想されるため、負担が大きく無視することができない税金になっています。

不動産投資で消費税なんてかかるの?と疑問に思う人もいるかもしれませんが、不動産投資をしていて消費税がかかる場合を紹介していきたいと思います。


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不動産投資にかかる消費税

不動産投資で普通の企業の売上にあたるのが家賃収入ですが、家賃収入は「住宅の貸付」にあたり、税法上消費税の課税対象とならない非課税取引となり消費税はかかりません。

また家賃と一緒にもらうことの多い共益費についても家賃に付随するものとして消費税はかかりません。

敷金、礼金についても、敷金の一部は返金すべき金額で当然に消費税はかかりませんし、返還を要しない部分、礼金、保証金にも消費税は課税されません。

注意したいのは駐車場料金で、駐車場の契約が賃貸契約と同一にされている場合は「住宅の貸付」の一部として扱われ消費税はかかりませんが、部屋の賃貸契約とは別に駐車場の賃貸契約を締結するような場合は住宅の貸付とはみなされず消費税の課税対象となります。

また、消費税の非課税取引となるのは「住宅の貸付」ですので、店舗や事務所として賃貸契約を締結する場合には住宅の貸付にあたらず、課税売上となり消費税がかかります。


消費税がかかる条件と課税額

消費税は消費税の課税取引業者が課税対象の取引を行った場合に課税されるものですので、課税取引業者でなければ消費税を納める必要はありません。

課税取引業者は基準年度(前々年)の売上が1,000万円以上ある個人か法人と決まっており、これらの業者は消費税課税業者となり消費税を納めないといけません。

売上の基準は事業単体ではなく、事業者が行う事業全体の売上です。そのため賃貸経営以外にも事業をしている自営業者の人だと本業と合算して売上1,000万円を超えている場合は消費税の課税業者となります。

会社員の人で家賃収入のほかは給与収入のみという人の場合は、家賃収入の合計が1,000万円を超えるまでは課税取引業者とはならず消費税も納める必要はないことになります。

消費税は売上に対して税率をかけた金額をすべて納めないといけないわけではなく、仕入金額を差し引いて計算することが出来るようになっています。

そのため「(課税売上-課税仕入)×税率」によって求められた金額を消費税として納めることになります。

不動産投資では課税仕入が少ないので、必然的に納めるべき消費税の金額も大きくなってしまいますが、届出をすることで業種に応じたみなし仕入れ率を使用して簡易的に計算をすることもでき、これを活用すると不動産事業の50%というみなし仕入れ率を使って消費税額を少なくすることができます。

簡易課税制度を利用すると、2年間は変更ができなくなりますので、利用にあたっては慎重に検討が必要ですが、多くの不動産投資家にとっては支払う消費税が安くなりますので利用すると良いと思います。


税金を理解することが不動産投資成功のポイント

以上が不動産投資における消費税の扱いです。

消費税だけでなく不動産投資でかかる税金は多くあります。

税金をうまくコントロールすることがキャッシュフローを決める大きな要因となり、不動産投資の成否に大きくかかわりますのできちんと理解をしておく必要があります。

税金のことは税理士に相談するのが一番ですが、物件の取得方針や購入時などの意思決定に関係するので、自分でもある程度の知識は必要になります。

当サイトでは不動産投資に関する税金を様々な視点でまとめていますので、気になる方はぜひご覧いただければと思います。



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