重要事項説明書の記載内容とチェックポイント

収益不動産を購入する際には売買契約書と重要事項説明書が作成され、確認をすることになりますが、権利関係や物件の詳細な情報などが記載されていて、記載内容はマイソクよりも優先されるので慎重に確認をする必要があります。

基本的に2つの書類に記載されている内容はほとんど同じではありますが、重要事項説明書の方が詳細な内容が記載されていますので、ここでは重要事項説明書の記載内容やチェックポイントを紹介します。

売買契約書の記載内容については別の記事で紹介していますので、こちらもぜひ参考にしてください。

重要事項説明書の記載内容とチェックポイント

重要事項説明書のおもな記載事項は以下の通りです。

土地に関する事項

まずは土地・建物に関する事項です。

土地や建物に関する権利に関する記載です。土地、建物の権利には所有権、地上権、貸借権など様々なものがありますが、必ず所有権となっていることを確認します。

マイソクに所有権と記載されていても契約書にしれっと地上権となっているケースもあり、売買の前提が大きく変わってしまいますのでまず確認します。

収益不動産の中には不動産登記がされていない未登記物件や未登記建物がまれにあります。これらは当然違法ですので、登記の有無についても確認する必要があります。

違法な物件や販売資料と異なる物件を売りつけるということはないのではないかと考えるかもしれませんが、このようなことはあり得ますし、万が一そのような物件をつかまされてしまうと大きな損失となり、一発で不動産投資の市場から撤退しないといけなくなるかもしれませんので必ずチェックしましょう。

建物に関する事項

また建物に関しては床面積が販売資料と重説で一致していることを確認します。

マイソクでは壁芯面積と呼ばれる壁の厚みも含めた床面積が記載されていて、重要事項説明書で記載する内寸面積とは異なることが多いので、面積の差が出ていることは多いです。

完全に一致している必要もないので、10％以内程度であれば許容範囲といえますが、差があって気になる時は不動産会社へ確認するようにしましょう。

売り主に関する事項では売主の住所や名前が記載されています。契約当日には売り主本人かどうかを運転免許証などの本人確認書類を提示してもらうようにします。

占有状況に関する事項は賃貸契約者に関する内容で入居者の有無が記載されます。

入居者がいる場合は、入居者の状況を確認するとともに入居者との契約状況を確認する必要がありますので、賃貸契約の内容を見ないといけません。

登記簿に記載された事項については所有権が上述した売主のものになっていることを確認します。

都市計画、区画整理も要注意

都市計画や土地区画整理事業に関する事項

都市計画や土地区画整理事業に関する事項では区域区分を確認します。

「市街化区域」であれば問題なく、「市街化調整区域」や「未線引区域」となっている場合は建物を建てることができないので注意が必要です。

さらに都市計画道路や区画整理事業にかかっていることが記載されていた場合は、将来立ち退きさせられるリスクがありますので、この点も注意が必要です。

建築基準法に関する事項は延べ床面積が建蔽率、容積率の範囲内になっているかどうかを表しており、念のため確認をします。

建蔽率等を超過している場合は建築基準法違反で、融資は受けられなくなります。

築年数が古い物件では、建築当時は適法だったものの、その後の法改正により違法建築状態になっている現況不適格といわれる物件もあります。

現況不適格物件は違法というわけではありませんが、建て替え時には適法の延べ床面積で建築をしないといけず、建て替えに制限があることになりますのでデメリットということになります。

敷地と道路に関する事項

敷地と道路に関する事項では接道状況をチェックします。

接道状況が幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していないと再建築不可ですので、そのような条件でないことを確認します。再建築不可の場合は当然物件のデメリットといえますので値引き材料となります。

なお、道路の種類には公道と私道があります。接道している道は公道が基本ではありますが、私道でも「位置指定道路」「42条2項道路」の場合は公道と同じように扱われ再建築自体は可能になっています。（土地の価値としては下がる）

ライフラインに関する事項は水道、ガス、電気の施設や設備、排水施設の状況が記載されています。公共料金が変わり賃貸物件の価値も変わります。

有名なところではガスで、都市ガスとプロパンガスではガス機器の導入や修理をガス会社が負担してくれるためプロパンガスの方がオーナーにメリットがありますが、入居者にとってはガス代が高くなるというデメリットがあります。

また排水は公共下水ではなく浄化槽を利用しているとメンテナンス費用やその他料金がかかることになります。

マンションの管理規約や管理組合の決算報告書も要チェック

管理、使用に関する規約

管理、使用に関する規約はマンションの管理規約や使用方法に関する項目です。

マンションの管理規約が記載されていますので、実際の管理規約を取り寄せて内容に相違がないことを確認します。

内容としては用途制限の有無を確認することになります。店舗や事務所として使用することができないとその物件は事業用の物件として賃貸することができないので現在予定がなくても念のため確認します。

同様にペット飼育の可否やピアノなどの楽器使用の制限も確認します。

中にはフローリングが禁止されていたりすることもありますので、マンションの管理規約はきちんと確認した方が良いでしょう。

その他に共有部分を使用する際に利用料がかかることもあるので、利用料が発生する施設などを確認し、ある場合は値引き交渉の材料とします。

管理費、修繕積立金に関する事項

管理費、修繕積立金に関する事項は管理費の滞納があるか、また区分所有の場合は他のオーナーで管理費の滞納をしている人がいるのかを確認します。

修繕積立金についてはマンション全体でどれくらいの積立額があるのか記載されています。建物の規模や築年数から考えて積立金額が積み立てられているかどうかを大まかに確認します。

管理費、修繕積立金についてはマンションの管理組合の決算報告書でも確認できますので、取り寄せて内容の齟齬がないかを確認しましょう。

契約の解除、違約金は最重要事項

契約の解除に関する事項

契約の解除に関する事項、違約金に関する事項は最重要事項ともいえます。

契約違反におる解除やローン特約（融資利用の特約による解除）など契約解除できる条件やその際のペナルティについて記載されています。

どのような条件であれば契約解除されてしまうのか、またどのような条件であればペナルティなしで解除ができるのかなどを確認しておきましょう。

またローン特約を付帯している場合は、契約書にも内容が盛り込まれていることを必ず確認するようにしましょう。

手付解除とは決められた期限内に買主が契約をキャンセルした場合、手付金を放棄するというものです。

手付金が物件価格の5％から10％が相場ですので、かなり大きなペナルティとなります。万が一にも手付解除にならないように必ず期限を確認しておくようにしましょう。

逆に売主がこの期限中に一方的にキャンセルをした場合は、手付金を返却しさらに同額の金額を違約金として支払います。これを手付倍返しといいます。

契約違反におる解除は契約解除時期が過ぎた後でも、定められた違反がされた場合には違反した側が物件価格の10％から20％の違約金を支払わないといけないなどが記載されています。

解除事由を確認するとともに、買主のみに制約がされている不利な内容になっていないかどうかを確認します。

金銭の貸借に関する事項

金銭の貸借に関する事項には、ローン特約の詳細が記載されています。

融資元の金融機関、融資金額、金利、返済期間などの最低条件が記載されており、それ以下の条件であればローン特約により解除できることを意味しています。

最後にその他の条件についても備考欄などに記載がされています。交渉の中で盛り込まれた条件が記載されているか、その他自分に不利な内容が盛り込まれていないかを確認します。

以上が重要事項説明書の記載内容と主なチェックポイントです。

記載内容は多く、そのためチェックすべきポイントも結構ありますが、何度か契約手続きをしていると一般的でない契約内容だとすぐに目につくようになります。

チェックするスピードも早まりますので、最初のうちは面倒だと思っても、不動産投資家になるための訓練だと考え丁寧に見ていきましょう。

また売買契約書と同じく、権利関係に関する重要な内容が記載されていますので、万が一のことがないよう、慣れてきても専門家に確認してもらって特に不利な条項がないことは確認しておくのが良いでしょう。