不動産投資における売買契約書のチェックポイントと注意点

公開日:2015年7月7日
最終更新日: 2016年1月7日

購入手続きの中で最も重要なのが売買契約の締結です。

「契約書」と聞くだけで文字だらけで読み込むのが面倒と感じる人も多いと思いますが、権利関係が記載された最も重要な書類ですので、自分で基本的な点をチェックするとともに専門家にも依頼する必要があります。

ここでは不動産投資における売買契約書のチェックポイントを紹介します。

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売買契約書のチェックポイント

不動産を売買する際には売買契約書とともに重要事項説明書も作成され確認することになります。

重要事項説明書と売買契約書には基本的に同じような内容が記載されていますが、重説の方が詳細に記載されていることが多いです。

そのため売買契約書の記載内容は重説の内容と相違ないかを確認し、売買契約書のみに記載されている内容をチェックしていくことになります。

重要事項説明書の記載内容や注意点は別の記事で紹介していますので、本記事ではその他の売買契約書のチェックポイントを見ていきます。

売買契約書をチェックして販売資料やこれまでの説明と異なっていた点、新たに費用がかかる点などは、値下げ交渉の材料となりますので、必ず確認をする必要があります。

また不動産会社が作成した契約書や重説はドラフトで、こちらで確認をした後に修正依頼をして完成させていくものです。

そのため変更をしたい場所についてはどんどん指摘をして、最終的な契約内容を確定させていきましょう。

これまで消費者としてしか契約をしたことがない人だと、用意された契約書はサインするものだという感覚があることが多いようですが、そんなことはありません。

売り主側の不動産会社が作成する契約書は、当然売り主の不利になる内容をあえて最初から盛り込むようなことはしません。

不動産会社から出てきた契約をそのまま呑むと気付いたら売り主に有利な契約になっていて後々大きなトラブルとなることもありますので、契約書は必ず修正するものだという気持ちで臨むくらいがちょうど良いでしょう。


土地と建物の価格は売買契約書のみの記載事項

  • 建物や土地の金額は売買契約書のみに記載されている
  • 減価償却費に影響するので、交渉するのも良い

重要事項説明書と売買契約書の記載内容は多くの部分で同じものですが、売買契約書のみに記載されている内容があります。

それが建物や土地の金額です。

区分所有の物件の場合は土地部分の価格を明確にすることは難しいですが、1棟ものや戸建ての物件であれば土地部分の価格と建物部分の価格を明確にすることができます。

別の記事で詳細を紹介していますが、建物価格は減価償却費に関係するので、買主としてはなるべく多くしてもらえると有利な面が増えます。

土地と建物の価格は売り主にも影響があるので、一方的に決めることはできませんが、まずは自分の希望を伝えて、売り主の希望を聞き双方にとって良い内容となるように調整すると良いでしょう。


瑕疵担保責任は必ずチェックして交渉もする

  • 契約書裏面の約款に瑕疵担保責任について記載されている
  • 後から見つかった致命的な欠陥の責任についての取り決め
  • 瑕疵担保免責の物件はリスクが高いので避ける

また契約書の裏面には契約の約款が記載されています。内容が多いのでとても小さな字になっていることがほとんどですが、一通り目を通すとともに瑕疵担保責任の内容はきちんと確認して交渉する必要があります。

瑕疵担保責任とは購入後に事前に知ることができなかった瑕疵(重大な欠陥)が発見された場合の売り主の責任について記載されたもので、通常であれば売り主の負担で修理するか、修理が難しい場合は契約解除できるという内容になっています。

また期限は購入後3か月程度となっているのが一般的です。

瑕疵が見つかった場合の売り主の責任の範囲、およびその期間については必ず確認をする必要があります。

不動産は雨漏りやシロアリ、木材の腐食、設備の故障、構造上の問題など様々な問題が起きるリスクがあります。

これらが発覚すると修理に多額の費用が発生するだけでなく、その間入居者の募集ができないなど賃貸経営全体に大きな影響を及ぼすことになります。

購入前に完全にチェックすることは不可能ですので、最低限瑕疵担保責任を明確にしてリスクを低減させておく必要があります。

瑕疵担保責任の期間はできれば1年、最低でも半年は主張して交渉することをおすすめします。売り主が不動産会社の場合は無条件で2年間としないといけないことになっていますので、売り主が不動産会社以外であっても無理な交渉ではありません。

中には瑕疵担保がない「瑕疵担保免責」の物件もありますが、このような物件は上述したような瑕疵のリスクをすべて買い手が負わないといけないためリスクが高く、きちんと調査した場合を除いて避けた方が賢明な物件と言えるでしょう。



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