不動産投資では会社を作ると良いと言われる理由と現実

公開日:2015年7月8日
最終更新日: 2016年1月7日

不動産投資をする際には会社を作った方が良いと言われますが、どんな人でも不動産投資をする際には法人化をした方が良いのでしょうか。

結論から言うと、これから不動産投資をはじめる人であれば最初から不動産投資のために会社を作る必要はありません。

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不動産投資をする際に会社を作った方が良いと言われる理由

  • 高所得者の所得税の税率よりも法人税の方が税率が低い
  • 個人の所得と法人の所得を分けることができる
  • 経費として計上できる範囲が個人よりも法人の方が広い

不動産投資をする際に会社を作った方が良いと言われるのは、税金面でお得になるからです。

個人で不動産投資をする場合、家賃収入は不動産所得として給与などと合算して所得税がかかります。これを総合課税といいます。

所得税は累進課税制になっていますので、所得が増えるほど高い所得部分には高い税率が課せられます。

所得税の最高税率は40%となっていますので、かなりの高い税率となります。

一方で法人税も課税所得に応じて税率が上がる累進課税ですが、実効税率は所得に応じて約22%から約38%と個人の最も高い税率と比較すると法人税の方が税率が低くなります。

また法人を作ることで、不動産所得を法人にとどるか個人の給与にするかコントロールすることができますので、個人の所得税の課税所得を減らし税率を低くすることもできます。

さらに法人の方が交際費など経費として計上できる範囲が広くなりますので、税務上の利益を減らすことができ課税所得を圧縮することができます。

上記のような理由から不動産投資をする際には会社を作った方が良いと言われています。


法人化は収入が大きくなってきてから考える

  • 法人を作って税金が安くなるのは高所得者だけ

ただし、法人を作って税金が安くなるのは、個人の所得が大きく課税所得が1,800万円を超えるような高所得者だけです。

逆に言うと、課税所得が1,800万円を超えない人は会社を作っても税金が高くなるだけです。

課税所得とは各種控除を差し引いた金額ですので、実際の額面所得はもっと高額な人で、年収2,000万円を超える人だけでしょう。

不動産投資をはじめたばかりであれば不動産による収入は良くて年間数百万円です。

会社員であれば給与所得が1,200万円を超える高所得者ということになりますが、平均年収が300万円とも500万円とも言われる今の日本ではレアケースと言え、多くの場合は個人の方が税金は安いことになります。

さらに法人化をしたばかりでは不動産投資をしようとしても融資を受けられなくなります。

銀行は実績のない新規法人にはお金を貸してくれませんので、会社員の人などは個人でいた方が勤務先の信用があり融資を受けやすくなります。

もちろん現金を潤沢に持っていれば法人で不動産投資をすることはできますが、上述した税金の問題もありますし、融資を受けないで投資すると融資を受けた場合と比較して、確実に成長スピードは落ちますので、メリットデメリットを理解して判断する必要があります。

総論としては、普通のサラリーマンが不動産投資をこれから始める場合には会社を作る必要はまずないといえるでしょう。

そのため法人化は収入が大きくなってから考えるとして、まずは個人としてきっちり不動産投資で結果を出すことを考えましょう。



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