不動産投資の運営システム作りと管理会社選びのポイント

公開日:2015年7月8日
最終更新日: 2016年1月7日

収益不動産を取得したら賃貸づけをすることも重要ですが、その物件をどのように管理していくのかという管理体制、運営システム作りも大事になってきます。

そこで本記事では、収益不動産取得後の賃貸経営のカギを握る運営システム作りについて見ていきたいと思います。

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自分で管理するか管理会社に委託するか

  • 自分ですべて管理する
  • 管理会社に管理業務を委託する

収益不動産を管理する方法として、自分ですべて管理する方法と管理会社に管理業務を委託する方法があります。

物件の管理とは、大きく賃貸づけと物件の保守、維持があり、賃貸づけから賃貸契約の締結、家賃の収納、クレーム対応、共有部分の清掃、設備点検などなど多くの業務があります。

これらの業務を品質を保ってすべて自分で行うのは専業大家さんでないと難しいので、サラリーマン大家や他の事業を持っている人は管理会社に委託する人がほとんどというのが一般的です。

業務を委託する管理会社は、以前のオーナーと付き合いがあった管理会社にお願いするというのも一つの方法ですが、自分で信頼できそうな管理会社を探し見つけることもできます。

良い管理会社を見つけることは賃貸づけを早くし、トラブルのない賃貸運営が可能になるため管理会社選びは非常に重要です。

賃貸づけの際に多くの不動産屋を回ることになると思いますので、その際に管理業務を委託できる管理会社選びも一緒に行うと良いでしょう。


管理会社選びのポイント

  • 対応能力
  • 立地、集客力
  • 費用

対応能力

管理会社を探す際のポイントにはいくつかありますが、最も重要なのは対応能力です。

管理会社は入退去の際に様々な手続きをすることになるので、手続きの処理スピードが大切になりますし、クレーム対応をトラブルなく行えるのかもスタッフの対応力にかかっています。

このような能力を事前に感じることは難しいので、頼りになる管理会社が見つかったらなるべくその会社に多くの物件の管理を任せるようにしましょう。

まだ信頼できる管理会社がない場合は、確実ではありませんが管理会社候補とのやり取りの中で、メールや電話のレスポンスが早い、誠実な回答がある、答えづらい質問にもきちんと答えてくれる、言葉遣いがきちんとしている等、担当者をよく観察して信頼できそうな管理会社に管理を任せるようにしましょう。


立地、集客力

対応能力が同じくらいの管理会社がいくつかあった場合は、賃貸づけの観点からなるべく物件の最寄り駅からアクセスの良い会社を選ぶと良いと思います。

インターネットが普及しているとはいえ、部屋探しをする際に最寄り駅の不動産屋で物件を探す人はまだまだ多いので、駅からのアクセスが良い不動産屋は賃貸づけに有利になります。

インターネットを重視するなら「駅名+不動産屋」などのワードで検索をして、上位にくる不動産屋はインターネットに力を入れている不動産屋でネット経由の入居者集めが多くできることが予想されます。

今後さらにネット経由のユーザは増えることが予想されますので、このようなネット集客に強い不動産屋は中長期的なパートナーとしても頼りになります。


費用

また管理には当然費用がかかるものですので、管理費用についてはすべての管理会社で確認するようにし、同じくらいの魅力度の管理会社の場合は費用面で有利な不動産会社を選ぶこととし、またあまりに高い管理費用を取る管理会社は検討対象から外すようにします。

委託する管理業務の内容にもよりますが、管理費用は家賃の3%から5%くらいが相場です。

これはあくまで目安ですので、複数の会社から費用をヒアリングして、その地域や同条件での管理費用の相場を知るようにしましょう。

複数の会社で費用を聞くことで、合い見積もりをとっていることになり、高い業者にあたる可能性を下げて、交渉材料とすることもでき最適な価格の管理会社を見つけることができます。

不動産管理会社は賃貸経営の大切なパートナーとなりますので、限られた期間内でなるべく多くの不動産会社とやり取りをし、最高のパートナーを選べると良いですね。

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