不動産投資の一連の流れと必要になる手続き

公開日:2015年7月3日
最終更新日: 2016年1月7日

不動産投資は収益不動産を取得して家賃収入を得るもので、収益不動産を得るためなど様々な過程で手続きや契約が必要になります。

実際に投資をする上ですべて把握している必要はありませんが、契約上のトラブルも多いので全体的な流れと最低限必要となる手続きについて確認していきましょう。

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不動産投資の一連の流れ

不動産投資は収益不動産を購入し、賃貸に出し、最終的に不動産を売却するのが一連の活動の流れで、不動産投資家はこれらの流れを何度も繰り返して利益を出して行くことになります。

  1. 収益不動産の情報収集
  2. 物件の収支計画の分析
  3. 買い付け申し込み
  4. 売買契約の締結
  5. 賃貸づけ
  6. 賃貸契約の締結
  7. 収益不動産の売却
  8. 売買契約の締結

収益不動産の情報収集

まずは投資対象となる収益不動産の情報を収集する必要があります。

インターネットによる情報取集がメインですが、不動産会社と付き合いができてくると優先的に情報を回してもらったりとネット以外の情報を収集することができるようになります。

これらの情報をもとにめぼしい投資物件を探すことになります。


物件の収支計画の分析

めぼしい物件を見つけたらそれらの物件の収支や資金計画を立てて収益性を分析します。分析にあたっては出口戦略から融資、返済計画なども加味して多角的に分析をする必要があります。

収益の分析も問題なく、物件の内見もして投資に適しているとなると、いよいよ買い付け申し込みをすることになります。


買い付け申し込み

買い付け申し込みは不動産会社に購入の意思を伝えるためのもので、申込をしたからといって必ず購入をしなければならないというわけではありません。

買い付け申し込みにあたっては不動産会社ごとに異なるフォーマットで買付申込書があり、そこに物件の購入価格やローンの有無などその他条件を記載することになります。

問題がなければ融資の申し込みもして、不動産の売買契約を締結することになります。


売買契約の締結

契約書自体は不動産会社が用意してくれるので特別な知識が必要というわけではありませんが、民法や宅建業法など基礎的な内容は知っていると良い法律があります。

この辺りは社会人として常識的な内容がわかっていればOKですが、不安な人は不動産投資にあたって知っておいた方が良い法律をチェックしておくと良いと思います。

1件の収益不動産を手に入れるまでには100件の物件を見学して、10件の物件に買付申し込みを入れて、3件の物件に融資の申し込みをしてはじめてできるといわれる「100対10対3対1」という有名な法則があり、実際に収益不動産を入手するまでの道のりは長いですが、収益不動産を取得してはじめて賃貸経営が始まります。

収益不動産を取得したら賃貸づけをお願いしたり、物件の管理業務を管理会社に委託したり、必要な場合は修繕・リフォームをしたりしないといけません。


賃貸づけ、賃貸契約の締結

中でも重要なのが賃貸づけで、不動産会社を回ってお願いするなど地道な努力をしているオーナーさんも多いです。

無事入居者が見つかったら入居者と賃貸借契約を結ぶことになります。家を借りたことがある人は締結したことがある契約だと思いますが、不動産オーナーとなると今度は貸す側(賃貸人)として賃貸借契約を結ぶことになります。

こちらも契約書は不動産会社が用意してくれるもので、オーナーは特に何かをしないといけないことはありません。ですが、賃借人(借りる側)が条件の変更をすることはほとんどありませんので、可能な範囲で自身の権利をきちんと確保できるように相談をしましょう。

賃貸借契約は2年更新が一般的で、賃貸に入居する独身者などは2年で出るという人が多くなっています。

物件の所有中に退去者が出た場合は、また賃貸づけをすることになり、必要な場合は修繕をするという上述した流れに戻ることになります。


収益不動産の売却

物件の収益性が低下するなど出口戦略上の売却時期に来たら、収益不動産の売却を検討することになります。

物件を売却する時期は、減価償却や家賃収入、売却価格などを考慮して総合的に判断をする必要があります。これらはある程度物件購入時にわかるものですので、物件購入時に出口戦略まで考えるのが不動産投資家の常識です。

売却にあたっては不動産会社に依頼をして買い手を探してもらうことになります。

無事に買い手を見つけることができれば、売買契約を締結し、今度は売り手として契約をすることになります。

売却をすることで売却金額を手にすることができ、不動産投資の収支が確定することになります。今後も投資を続けていくのであれば不動産投資全体の収支をきちんと計算し、購入時の分析とどれくらいぶれが発生したか、またその原因は何かなど振り返りをする必要があります。

そしてまた物件情報を収集して購入できそうな収益不動産を探すことになります。

以上が不動産投資の一連の流れです。

必要となる手続きは多くありますが、主なものは買付申込、融資申込、売買契約の締結、管理業務の委託契約、賃貸契約の締結といったところでしょうか。

それぞれ一度やれば流れをつかむことはできますが、基本ルールや注意する点、チェックポイントなどを他の記事で紹介していきたいと思います。



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