築20年以上の古い物件に入居する人と購入時のポイント

公開日:2015年7月1日
最終更新日: 2016年1月4日

収益不動産の利回りは一般的に中古物件の方が高いので、高利回りの中古物件に狙いを定めている投資家の人も多く、特に築20年を超える物件は利回りが高く利回り重視の投資家に人気です。

一方で自分が入居者の立場になると、「築20年以上の古い物件はちょっと・・・」と考える人も多く、自分が入居したくないような条件の物件を購入して入居者が入るのか不安な人もいます。

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築20年以上の物件に入居する人

結論から言うと、築20年以上の物件に賃貸で入居する人は多くいらっしゃいます。

賃貸物件を入居者の面から見ると、「立地」、「築年数の新しさ」、「広さ」、「家賃の安さ」の4つが主な条件となり、これらを予算の範囲内で優先順位づけして部屋を選んでいると思います。

  • 立地(最寄り駅、駅徒歩)
  • 築年数
  • 物件の広さ、間取り
  • 家賃

この中で築年数は妥協してでも好立地の物件や広い物件に住みたいという人は多くいますので、築年数が古い物件であっても入居者は集まります。

築20年以上の物件は、同条件の新築物件と比べると当然家賃は安くなりますので、同じような条件で少しでも家賃を安くしたいと言う人にとっては築20年の物件は魅力的に映るというわけです。

まだ収入は少ないけどある程度広い物件に住みたい家族や、通勤に便利な都心の駅に住みたい単身者など、築20年以上の物件への入居者となりうるターゲットはかなり多く考えられます。

そのため条件が良い物件であれば築20年以上の物件であっても満室経営を続けていくことは十分可能といえます。


築20年以上の物件を購入する際のポイント

  • 築年数以外は条件の整った物件を選ぶ
  • リフォームでバリューアップできるか
  • ターゲットを想定してターゲットにとって良い物件かを考える

上記を踏まえると築20年以上の物件を購入する際、築年数が古くても納得できるほどの良い条件が整った物件を選ぶことが空室リスクを下げるポイントになります。

「築20年以上でも立地や広さに魅力があれば入居者は集まる」ということは、言い換えると築20年以上で立地も悪い場所だとさすがに入居者は入りません。

そのため築20年以上の物件を購入する際は立地か広さに魅力を感じるような物件を選ぶのがポイントです。魅力を感じるようにするという意味ではリフォームをして物件自体の魅力を高めるというのも有効な方法です。

さらにきちんと入居者のイメージができるかを考えることも重要です。

上述した通り、築20年以上の物件に入居する人は、収入は少ないながらある程度広い家に住みたいファミリー層や、好立地の場所に住みたい単身者などが考えられます。

単身者をターゲットとすると通勤の利便性が非常に重要になるので駅から遠いワンルーム物件だと、最寄り駅が魅力的でも敬遠されてしまうかもしれません。

ファミリー向けであれば教育環境などを考え、多少駅から遠くても納得してくれるかもしれませんし、駐車場があればさらに魅力度は高まります。

この辺りは投資地域によっても異なると思いますが、検討中の物件のターゲットとなる人を想定して、その人にとってプラス条件がそろっているか、プラス要因が築年数の古さを気にしないほどになっているかを検討する必要があるといえます。

築年数が20年を超える物件は、それだけでだめというわけではありませんが、築年数が古い分ほかの部分で魅力を感じるよう工夫をする必要があります。

そのあたりを意識して物件選びをしていけば、築20年を超える物件に投資をしても成功する可能性はぐっと高まることになりますね。



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