新築物件と中古物件の比較とメリット、デメリット

公開日:2015年6月21日
最終更新日: 2016年1月4日

不動産投資は物件選びが成否のほとんどを占める重要なポイントとなりますので、どのような物件に狙いを定めるかが非常に重要になります。

大きなところでは新築物件と中古物件のどちらに投資するのかという点があります。

不動産投資家は中古物件に投資をすることが多いですが、なんとなく中古物件に投資するのではなく、それぞれの特徴をふまえた上で自分がどちらを選択するかを決断すべきですので、ここでは新築物件と中古物件のメリット、デメリットなどを整理して紹介します。

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新築物件と中古物件の比較

■新築物件のメリット

  • 空室リスクが低い
  • 売却時にある程度の高値で売却可能
  • 管理の手間が少ない
  • 融資が受けやすい

空室リスクが低い

新築物件の魅力は何といっても空室率の低さでしょう。

自分が入居者の立場になって想像するとわかりますが、同じような条件、家賃で新築の物件と築10年の物件があった場合、まず間違いなく新築の物件を選ぶでしょう。

多少家賃が高くても新築を選ぶ人は多いと思います。

また実際に物件を見るとその傾向はさらに強まります。

海外では中古の物件に住むことが多いですが、日本では新築絶対優位という状況ですので、新築の物件であれば多少家賃が高くても空室になることはほとんどなく空室リスクは低くなります。

不動産投資をする上で最も気になるリスクは空室リスクですので、それを軽減できるのは大きなメリットです。


売却時にある程度の高値で売却可能

新築の物件を購入すると売却時もある程度の価格で売却することができるのも魅力です。

新築で物件を購入して20年間アパート経営をしてその後売却をする場合、当然ですが売却時には築20年の物件となります。きちんと管理をした物件であれば築20年くらいでも空室率を低く保つことができますし、資産価値もある程度あります。

築20年の物件を購入して不動産投資を始めた場合、20年後には築40年の物件となり、高値で売るのはまず難しくなります。

不動産投資の収入は家賃収入が基本ですが、最終的な売却価格も投資全体の成績に大きく関わります。

そのため売却価格が見込める新築物件投資では、物件価格に対する家賃収入の割合である表面利回りが低くても、実質利回りはそこそこ高いということもあります。

利回りだけで見ている不動産投資家はこの点を見逃していることがあります。


管理の手間が少ない、融資が受けやすい

その他にも新築物件は設備もその時点で最新のものが入るのが一般的ですので、テレビモニターやカードキーなどなど最新設備があり、新しいので管理の手間も少ないというメリットもあります。

さらに資産価値が高い新築物件は融資も受けやすいので、ローンを組んで投資をしたい投資家にも向いているといえます。


中古物件のメリット

このように新築物件のメリットを見ると新築物件に投資したいと思いますが、中古物件にもメリットがあります。中古物件のメリットはそのまま新築物件のデメリットにもないます。

■中古物件のメリット

  • 利回りが高い
  • 購入後、すぐに家賃収入を得ることができる
  • 物件を見て購入できる
  • 節税効果がある

利回りが高い

中古物件のメリットはなんと言っても利回りの高さにあります。

不動産価格は新築から築年数が経過すると下落していきますが、家賃自体は物件価格ほど下落せず緩やかに下落していきます。利回りは物件価格に対する家賃収入の割合ですので、一般的に同じような物件であれば中古物件の方が利回りが高くなります。

不動産投資は投下した資本に対するリターンが成績になりますので、利回りが高くなるのは大きなメリットです。


購入後、すぐに家賃収入を得ることができる

また、新築物件は購入後に物件が完成して入居者が入ってくるので、購入してからすぐに家賃収入は入りませんが、中古物件は購入後すぐに家賃収入を得ることができます。

中にはすでに入居者がいる物件もありますので、その場合は賃貸づけすらせずに家賃収入を得ることができます。


物件を見て購入できる

また、すでに物件がありますので実際の物件を見て決めることができる点もメリットといえます。


節税効果がある

また、中古物件の方が減価償却の耐用年数が短くなっており、短期間で減価償却費を多く計上することができ、節税効果を得ることができるというのも大きなメリットです。

耐用期間を過ぎると減価償却ができなくなるので、逆に節税メリットが効かなくなってしまいますが、耐用年数までの投資と割り切って行うのであれば大きな節税メリットを得ることができます。


特徴を理解した上で選択する

このように新築物件と中古物件にはそれぞれにメリットがあり特徴があります。

どちらが有利かは投資家の間でも意見が分かれるところであり、特徴を理解した上で自分にあった物件を選ぶことが重要になります。

個人的な意見を言うのであれば新築物件は物件価格が割高なことが多いので、中古の高利回りの物件を探すのが良いと思っています。不動産投資で10%を超える利回りを実現している投資家の人は中古物件を利用している人が多い印象ですしね。

いずれにしても売却も含めた投資全体の利回りで、自分が目標としている利回りをクリアする物件を選ぶようにしましょう。



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