怪しい高利回り物件の特徴や安い理由と狙い目のお得物件

公開日:2015年6月25日
最終更新日: 2016年1月4日

収益不動産を測る最も重要な指標に「利回り」があり、基本的には不動産投資家は利回りを最大化するために物件探しをしたり、賃貸経営をしています。

しかしながら利回りが高いということは、物件価格が安いということであり、物件価格が安いのには様々な「理由」があります。そのため不動産会社の人の中には利回りだけを追い求めるのは危険と言う人もいます。

リスクを考えずにやみくもに利回りを追い求めるのは危険ですが、危険な高利回り物件にはどのようなものがあるのか知っておくことで、真に利回りが高く儲かる物件を追求して探すことができますので怪しい高利回り物件の特徴や逆にねらい目となるお得な物件の特徴を見ていきましょう。

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怪しい高利回り物件の特徴

  • 空室率が高い
  • メンテナンスコストが高い
  • 制約がある
  • 人気がなく売却がしづらい

空室率が高い

利回りは物件価格に占める家賃収入の割合ですので、利回りが高い物件というのは想定される家賃収入に対して物件価格が安い物件です。

各地域や条件や設備などによって相場がありますが、相場よりも利回りが高い物件は、言い方を変えると「値下げをされている物件」ということになります。

理由もなく最初から値下げをしている物件はないので、そこには何かしらの理由があります。

理由には様々なものがありますが、まとめると空室リスクがあるかメンテナンスコストが多くかかる物件か、その他は借地権や建て替え不可などの制約があるのかに集約します。

空室率が高い物件というのは地方の物件などに多いですが、空室リスクが高い物件が値引きされて結果的に表面利回りが高くなるというものです。

5,000万円の物件で想定年間家賃収入が600万円の物件は利回り12%ですが、空室率が50%だと家賃収入は300万に減り、利回りは6%となってしまいます。

空室率は利回りに直結しますので、このような物件を購入する際は、過去の入居実績を調査したり、同条件の物件の家賃相場を調査した上で入念なシミュレーションをする必要があります。


メンテナンスコストが高い

また築年数の古い物件は維持管理コストが多くかかったり、余分なコストがかかったりして、結局実質的な利回りは都内の新築物件に劣るというケースもあります。

売り主側もこれをわかっているので、実質的な利回りが上がるように物件価格を値下げして売りに出しています。

このような物件を取得しても結局は大した利回りは出ず、あわせて賃貸づけや売却時も苦労することが多いので、割り引いて評価をして、購入する時もこれらを加味した上で自分が納得できる価格で指値をするようにしましょう。


制約がある

その他に建て替え不可や借地権などの制約がある場合、賃貸経営をする上で困ることがあるだけでなく、融資の審査もマイナスですし、売却価格も割り引かれます。

これらの物件についてもリスクに応じた利回りとなっていますので、安易に表面利回りが高いからと飛びつくのは危険です。


人気がなく売却がしづらい

上記のような理由で人気がなく売却がしづらく物件だと、出口戦略が立てづらいためさらに売却価格に影響が出ることもあります。

これらの物件を見極めるための方法として、空室や維持管理コストも含めた実質利回りで物件をチェックすることです。

多くの投資家がやっていることではありますが、たくさんの物件を見るうちについつい表面利回りだけでフィルタをかけて見たり、空室率や管理コストを考慮していないこともあるので、常に実質利回りの感覚を持つようにしましょう。


ねらい目の高利回り物件の条件

このようにリスクと利回りは比例するという大原則のもと、やはり高利回り物件にはリスクが潜んでいるものですが、高利回り物件の中でも理由によってはねらい目となるものもあります。

  • 売り主が売却を急いでいる
  • 自分のノウハウで改善ができる時

売り主が売却を急いでいる

まずは売り主が売却を急いでいるケースです。

現金が必要だったり、相続した物件を売却している時がこのケースにあたり、相場より価格を下げてでも早く売却したいという場合ですね。

こういった物件を相場よりも安く購入できれば、物件自体には何の問題もないのできちんと収入を得て、実質利回りも高利回りを実現することができます。


自分のノウハウで改善ができる時

また物件に問題がある場合でも、自分が持っているノウハウで簡単に実質利回りを下げる要因を取り除くことができる場合も、その物件はねらい目の物件となります。

見た目が汚い物件でも高圧洗浄や簡単な外壁塗装で見違えるようになることもありますし、空室率の実績が悪い場合でも家賃設定や簡単なリフォームによるバリューアップで改善することができることもあります。

持っているノウハウは投資家によって異なると思いますが、「自分なら改善できる」という確信がある場合はある程度リスクがありそうな高利回り物件を検討しても良いでしょう。

賃貸経営は知識のない人や管理をあまりせずに放置している人もいるので、意外にこのような物件は市場に多く出回ります。

経験を積めば積むほどこのタイプの物件は増えていきますので、問題物件を高利回り物件に変えていけます。この辺りが不動産投資の醍醐味でもあり、社会的意義でもあるといえますね。

怪しい高利回り物件が実質的な利回りが下がる理由があるのに対して、ねらい目の物件は実質的な利回りに影響のない理由で価格を下げていることがわかります。

周辺相場よりも有利な利回りとなっている物件は、価格を下げている理由を吟味して、実質利回りに影響のない理由であったり自分で解決できそうな問題であれば、ねらい目の物件として購入を検討することで高利回りを実現することができます。

最初のうちは難しいですが、慣れてくれば物件を調べる中で自然と判断できるようになりますので、色々経験を積んでねらい目物件かどうかきちんと判断できるようになって高利回りの賃貸経営ができるようになりたいですね。



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