店舗、事務所物件への投資のメリット、デメリット

公開日:2015年6月24日
最終更新日: 2016年1月4日

不動産投資は住居用のほかに店舗や事務所用の物件に投資をすることもできます。

店舗物件は契約相手が法人になることがほとんどで、滞納が少ない、入れ替わりの頻度が低いなどのメリットがあり、店舗物件専門で投資をする人もいます。

住居用の物件とはまた違った特徴がある物件ですので、本記事で店舗、事務所物件への投資のメリット、デメリットを紹介したいと思います。

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店舗、事務所物件への投資のメリット

店舗や事務所などの物件を総称して事業用物件といいますが、一般的に事業用物件への投資のメリットには以下の点があります。

  • 利回りが安定している
  • 賃料の単価が高い
  • 保証金が多い
  • 原状回復する必要がない

利回りが安定している

事業用物件のメリットとして利回りが安定してるという点があります。

事業用の物件は、住居用の物件以上に賃料相場の変動が少ないので、利回りが安定しやすく長期間にわたって安定した賃貸経営をすることができます。

また床面積当たりの賃料相場が住居用よりも高いことが多いので、賃料単価が高い点も魅力的です。地域にもよりますが、商業地が多い地域ほどこの傾向が顕著で高収益を期待することができます。


保証金が多い

保証金の金額が高いこともメリットです。

事業用の物件は、敷金や保証金を3か月から6か月分ほど差し入れることが多く、中には1年分の保証金を必要とする物件もあります。

住居用の物件の敷金は1から2か月が多く、最近では0という物件もあります。

敷金や保証金は返還することになるので、直接的に自分の利益になることはありませんが、滞納があった場合の預り金となりますし、預かったお金を運用して増やすこともできます。

ですので、保証金を多く預かることができるのも投資家にとってはメリットとなります。


原状回復する必要がない

さらに住居用の物件を貸し出す際、原状回復義務は通常利用の範囲内のものについては貸主(オーナー)が負う必要がありますが、事業用物件の場合は原状回復義務を借主(店子)が負うことになります。

オーナーは原状回復の費用を負担する必要がないので、経費率が低くなり、全体の利回りはさらに向上することになります。


店舗、事務所物件への投資のデメリット

一方で、事業用物件にはリスクやデメリットもあります。

  • 景気に左右されやすく空室リスクが高い
  • 物件にあったテナントを募集する必要がある

空室リスクが高い

最も注意したいのは空室リスクです。

店舗や事務所はテナントの入りやすさが景気に左右される部分が大きく、景気が悪くなると一気に空室が出る可能性が高まります。

また、賃料も高く事業用の物件の借り手の絶対数も住居用ほどはいないので、空室リスクは住居用の物件よりも高いといえます。

人が生きる上で必ず必要になる住居とは異なり、事業用の物件は困ったら撤退すればよいので、どうしても空室リスクは高くなってしまうのですね。


物件にあったテナントを募集する必要がある

さらに物件の募集にノウハウが必要となる点も事業用物件に投資をする上での注意点です。

事業用の物件と一口に言っても、物件の特徴によって店舗が向いているのか事務所が向いているのか、また同じ店舗でも飲食店に向いているのかコンビニに向いているのかなどターゲットとなる業種や用途が異なります。

物件の特徴によっては特定の業種にしか向いていないという物件もありますので、一度空室になると長く空室となってしまう可能性が高く、同業者を紹介してくれる仲介業者の存在など、入居者募集のノウハウが必要になります。

このように事業用物件は利回りが高くなる分、空室リスクが高かったり入居者募集のノウハウが必要となるなど注意点も多く、やや上級者向けの物件といえます。

もちろん良い物件があれば前向きに検討して良いと思いますが、初心者があえて積極的に探しにいく物件ではないと思いますので、ある程度経験を積んだらチャレンジしてみようかなという感覚で良いと思います。



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