年収別の不動産投資のスタイルと法人化を検討する収入

公開日:2015年6月25日
最終更新日: 2016年1月3日

不動産投資には様々な手法がありますので、その人の状況や収入によって向いている投資方法には違いがあります。

特に年収が違うと取れるリスクが変わってきますし、貯えも違ったりしますので、投資スタイルやターゲットにすべき物件に大きな差が出ます。

そこで本記事では年収別の不動産投資のおすすめスタイルを紹介します。年収以外にも貯金や年齢も人それぞれだと思いますが、一つの参考情報として見ていただければと思います。


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年収別の不動産投資のスタイル

  • 年収500万以下の人は区分所有物件からスタートするのが無難

年収別の不動産投資のスタイルは大きく「500万円以下」「500万円-1,000万円以下」「1,000万円台」「2,000万円以上」で分けて考えることができます。

それぞれ「投資可能金額」と「許容できるリスク」からどのような投資スタイルが向いているのかを考えていくのが基本になります。

まず500万円以下の人でも会社員であれば融資は年収の10倍の金額を受けることができます。人や物件によっては10倍以上の融資を受けた人もいます。

年収500万円の人だと5,000万円の融資を受けることができ、頭金を合わせると6,000万円以上の物件を購入することができることになります。

当然借入金額が増えることでリスクは増しますが、成功への道を最短ルートで突き進みたいという人は、これくらいの物件を探しても良いと思います。

ただし、不動産投資をこれからはじめてみようという人は、最初の物件で5,000万円の借金をするのが不安な人も多いと思います。

その場合は現金比率を高くして、区分所有の物件から購入してみると良いでしょう。

区分所有の物件は300万円くらいから投資を始めることができますし、利回りも一棟ものとそん色ないレベルの物件も多くあります。利回り10%くらいの物件であればすぐに見つかると思いますので、少額の区分所有物件から投資をはじめてみるのも良いと思います。

現金比率を高めると言いましたが、現実的には銀行は区分所有の物件への融資には積極的ではないので、ノンバンクで融資を受けるか現金で取引をすることが多くなります。

ノンバンクは金利が高くなりますので、ローンを組むことに抵抗がある人は全額現金取引ではじめるのが良いでしょう。


年収500万円超なら一棟ものアパートも視野に入る

年収が500万円を超えると、年収1,000万円以下の人でも一棟ものアパートに手が出るようになります。

上述した通り、会社員の人であれば年収の10倍程度の融資が出ますので、700万円の人であればある程度の頭金を出すだけで物件価格8,000万円から1億円の物件にも手が出ることになります。

一棟アパートは1部屋だけ所有する区分所有の物件と違い、1部屋空室が出ても家賃収入がゼロになるわけではないので収入が安定し、1部屋あたりの管理費も安くなるので収益性も高まります。

当然価格は区分所有よりも高額になりますが、東京23区内や関東近郊でも7,000万円か8,000万円くらいの一棟もののアパートは出回っていますので十分購入を検討することができます。

アパート経営となると地主の人や一部のお金持ちが行っているというイメージがある人もいますが、普通のサラリーマンでもアパートの大家になることができるのです。

お金の蓄えがある人であれば、1億円超の一棟ものマンションにも手が出ます。

ある程度賃料収入がある不動産を手に入れることができれば、不動産収入から次の不動産購入のための資金を貯めることができるようになり、ローンの返済実績を積むことで金融機関の信用度も増していきますので、不動産投資の成長がより加速していくことになります。


年収1,000万円を超えると選択肢は無限大に広がる

年収1,000万円を超えると物件の選択肢はさらに広がることになります。

融資を受けられる金額から考えると、物件価格が1億円を越えて2億円近くまでの物件を検討対象とすることができますし、高年収の人は生活費以外の投資に充てられる金額もぐっと増えますので、次の物件購入までのスパンも短くなり、本人のやる気次第でこれまでとは比べ物にならないスピードで不動産投資を拡大させることができます。

都市部でも一棟ものの物件価格1億円超の物件で利回り10%近く出す物件はありますので、グロスの収入で年間1,000万円近くを稼ぎ出すことができます。

むしろ気にしなくてはいけないのが税金です。

所得税は個人だと年間課税所得が1,800万円を超えると最高税率となり、40%の税率となります。

つまり1800万円以上から先は稼いだお金の40%が税金として持っていかれることになりますので、節税の対策が効果的になります。

よく用いられるのが耐用年数の短い中古物件を活用した投資方法で、耐用年数の短い中古物件を購入して一気に減価償却費を計上してその年の利益を少なくして課税所得を圧縮するものです。

節税はリスクが少なく自分の手取り収入を増やすことができるので、所得が増えた時には合法の範囲内であれば積極的に検討して活用したいですね。


所得が増えたら法人化を検討する

所得が2,000万円を超えると対象となる物件は1,000万円台の人と同じですが、個人の節税に限界がありますので法人化を検討することになります。

法人にすることで経費を損金算入できる範囲が広がりますし、家族や親戚を従業員にして課税所得を分散させるなど、様々な税金対策ができるようになります。

設立にあたり手間や費用がかかりますが、得られる効果も大きいので、税理士などに相談をして法人化を検討されると良いと思います。

2015年における法人税の実効税率は34.62%となっており、すでに個人の所得税の最高税率よりも低い割合になっていますが、2015年度の税制改正により2.51%の引き下げが行われるなど20%台への引き下げを目標に引き下げられる流れです。

一方で個人の所得税は増税の流れで、最高税率は45%へ引き上げられることが決まっていて、各種控除も廃止が検討されているものもあります。

つまり、法人税は引き下げ、個人の所得税は引き上げが今の日本の流れですので、長期的に不動産投資をするのであれば早いうちに法人税の対象となる法人として投資を行い、税金を支払うのが時代の流れに乗った対策といえます。

不動産投資は数十年にわたって行う気の長い投資ですので、短期的な目線よりも中長期的な視点を持った人の方が成功することの多い投資です。税金に限らず20年後、30年後を見据えて投資を進めていけると良いですね。



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