家賃を下げずに賃貸経営を続けていく秘訣と物件以外の問題

公開日:2015年6月26日
最終更新日: 2016年1月3日

不動産投資をする上ですべての投資家は家賃を下げずに経営をしたいと考えているものですが、築年数の経過でどうしても家賃は下落してしまうものです。

景気の変動やそもそもの人口が下落傾向にあり、安定した家賃収入を得るのは不動産経営の永遠の課題といえます。

どうすれば家賃を下げずに収益性を向上させることができるのか、その方法を紹介します。


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家賃を下げずに収益を向上する方法

家賃下落の要因

  • 家賃相場の下落
  • 入居者の減少

家賃を下げずに賃貸経営をするためには、最初の物件選びでどのような物件を選ぶかが非常に重要になります。

不動産投資にとって家賃収入が下がるのは、家賃相場が下がるか入居者が減るかのどちらかです。

そのため家賃相場が安定していて、空室が出ないような物件を選びさえすれば家賃収入が減る可能性はぐっと抑えられます。

まずは家賃相場が安定した地域や立地、設備の物件を選ぶようにしましょう。

物件の需要と供給のバランスをきちんとチェックしておくことも重要です。人口の増減は大体予測通りにいきますので急変することは考えづらく、物件購入時にある程度見立てをたてることができます。

ただし、賃貸物件の需要を大学や工場など特定の施設に依存している場合、その施設が移転してしまうと需要が急減して空室率が高まり、ひいては家賃相場も下がるので賃貸経営は大きな打撃を受けることになります。

できればそのような地域は敬遠した方が良いでしょう。

また供給面、つまり周辺の賃貸物件の量が急に増えることもあります。近くに大型のマンションが建ったりすると需給関係は一気に変わることになります。

限られた入居者を周辺物件と争うことになるので、当然家賃相場は下がって、競争力が落ちると空室が出るようになってしまいます。

物件購入時にこれらのリスクをすべて排除するのは難しいですが、大規模な遊休地が近くにあったり、周辺環境の更地や駐車場の数をチェックして賃貸物件が建ちそうならリスクありとして、評価を一枚下げる必要があります。

さらに、空室のリスクとして注意したいのが、売り主が買い手がつくようにフリーレントをつけて入居者を入れている場合です。

この場合、フリーレントが終わると退去者が出るリスクがありますし、家賃設定が高いこともあり、一斉に退去者が出てしまう可能性もあります。

入居者が入っている物件では入居時期やフリーレントの有無など、入居者の詳細を確認して1年後、2年後の空室リスクがどれくらいあるか見極めないといけません。


物件以外にチェックするところ

物件には問題がなさそうなのに、周辺物件と比べて空室率が高かったり、相場より低い家賃で入居者を確保しているような物件の場合、管理会社に問題があるかもしれません。

売り物件の中には空室が続いて収益性が低下してきたため売りに出されている物件が多くあります。

中には売り主が管理会社に「人口の減少が続いているので空室もしかたない」と言われているケースも多いですが、このような場合多くは不動産会社が賃貸づけの努力を大してしていないです。

このような物件を購入して、管理会社を信頼できる会社に変えてきちんと賃貸づけのための努力をしてもらい、オーナー自身も多くの不動産屋を回ることでほどなく家賃を下げることなく満室となったという例は良く聞く話です。

管理会社の賃貸づけのための対策や営業活動は非常に重要ですので、管理会社にやる気がないと空室率に大きく影響があります。

思い切って管理会社を変えることで家賃を下げずに空室を埋めることができることもありますので、条件は悪くないのに空室が続くという場合は検討すると良いと思います。

このようにきちんとした物件と管理会社を見極めるだけでも家賃を下げることなく入居者を集められる確率はぐんと高まります。

不動産投資に裏ワザはなく、やるべきことをきちんとやっていけばかなりの高確率で成功することができます。

それでも不測の事態によって失敗することはありますが、多くの物件に投資したり、長期間不動産投資をしていれば、中長期的には必ず収益を得て不動産投資家として成功することが出来るでしょう。

管理会社の見直しは購入済みの物件でもできますので、自分の手持ち物件で問題のある物件は管理会社の見直しをしてみても良いかもしれませんね。



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