収益不動産を長期間所有する意味と売却するタイミング

公開日:2015年7月2日
最終更新日: 2016年1月4日

不動産投資をする際に気になるのは不動産の売却時期であり、出口戦略です。

中には一度取得した収益不動産をずっと持ち続けたいと考える人もいますが、収益不動産を長期間所有することにメリットはあるのでしょうか。

また売却をするタイミングとして最適なのはどれくらいの所有期間なのでしょうか。

ここでは収益不動産を長期間所有すう意味と売却タイミングについて紹介したいと思います。


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収益不動産を長期間所有する意味

  • 収益不動産を長期所有することは可能だがデメリットが多い
  • 家賃収入、売却価格は年々少なくなる
  • 不動産投資による節税効果は年々少なくなる
  • 修繕費用が多額になる

収益性を考慮しなければ収益不動産は一度取得したらずっと所有していても問題ありません。

ただし不動産投資が「投資」である以上、収益を最大化する必要があり、収益が最大化するタイミングで売却をするのが合理的です。

ポイントとなるのは家賃収入と売却金額、さらに税金とそこに深く関係する減価償却費、支払金利です。

まず物件を所有していると1年ごとに築年数は1年増えていきます。

それに伴い、家賃収入や売却できる価格がどんどん下落していきますので、売却価格が大きく下がることが予想される場合早めに売却した方がメリットがあります。

それでなくても収益性は年々落ちていくことになりますので、どこかのタイミングで売却を検討するのが賢明です。

さらに重要なのが減価償却費と支払金利です。

減価償却費は建物の価値の下落に合わせて計上できる費用で大きな節税効果がありますが、所有期間、築年数によって減価償却できる期間と金額が決まりますので、減価償却できる金額が少なくなると税負担が重くなりキャッシュフローに悪影響がでます。

支払金利も同様に費用として税金を少なくする役目になりますが、ローン返済方法が元利均等方式の場合、年々支払金利は減っていくことになりますので、費用が少なくなり年々税負担が重くなります。

このように減価償却と支払金利の税金を減らす効果は年々少なくなりますので、家賃収入に大きな税金がかかります。


ポイントは減価償却

そのためある程度減価償却できる期間が終わったら売却を検討するというのが基本戦略となります。

減価償却は建物の構造ごとの耐用年数によって決まり、中古物件の場合は以下の計算式で算出します。

  • 築年数が耐用年数を超えていない:(耐用年数-経過年数)+経過年数×20%
  • 築年数が耐用年数を超えている:耐用年数×20%

例えば耐用年数22年の木造物件で築20年の物件を取得した場合、6年減価償却することができます。また築30年の木造物件を購入すると22年×20%で4年が減価償却できる期間となります。

耐用年数は建物の構造によって異なり、耐用年数の短い木造物件だとある程度築年数が経過すると減価償却できる期間が結構短いことがわかると思います。

耐用年数が短いということは物件価格を一気に減価償却できるということであり、1年ごとの減価償却額は大きくなり、節税効果も大きくなるのでメリットもあります。

取得した物件によってある程度売却時期も見えてきますので、これが購入時に出口戦略まで検討しておく必要があるという理由の一つです。



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