中古不動産で気をつけたい建物の状態をチェックしてリスクを下げる

公開日:2015年7月2日
最終更新日: 2016年1月4日

一般的に中古不動産は新築よりも利回りが高いので、利回り重視の投資家に多く選ばれていますが、中古ということで様々なリスクがありますので、中古不動産に投資をする際はリスクを少しでも下げるために様々なポイントをチェックする必要があります。

物件をチェックするポイントは様々ですが、最も重要なポイントの一つに建物の状態があります。

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注意したい中古物件の建物の状態

建物の状態をチェックすると言うと専門家の領域のようでもありますが、物件の内見時にすべて専門家の調査をしていたらお金がいくらあっても足りませんので、可能な範囲で自分でチェックをする必要があります。

素人でも確認できるのは基礎部分で、建物と基礎部分の結合部や基礎部分の確認をすることである程度ながら建物の状態を確認することができます。

建物の基礎部分にはひび割れがないことを確認します。

細かなひびはどうしても入ってしまうものですが、爪がひっかかるくらいの大きさのひびが入っている場合は建物全体にゆがみや耐久性の問題が発生している場合がありますので検討対象から外すのが無難です。

基礎部分に問題があると建物の一部が沈む不同沈下という状態になります。簡単に言うと物件が傾いている状態で、そのような物件は絶対に購入してはいけません。

物件が傾いているかどうかは床にビー玉やパチンコ玉のようなものを置くことです。転がっていってしまうようであれば物件に傾きがあるということですので、不同沈下の物件ということになります。

物件の内見時に簡単に確認することができますので、内見の際は必ずチェックするようにしましょう。

不同沈下は重大な問題で、入居者を募集する品質の部屋ではなく、大規模な修繕が必要になります。大規模修繕となると当然費用は多額になりますので、傾いている物件を購入することは万に一つも避けないといけません。


中古物件のリスクをゼロにはできない

このように建物の状態をチェックすることで、ある程度リスクを低減して中古不動産に投資をすることができます。

他にも空室リスクや設備投資、修繕の必要性など中古不動産へ投資をする時には様々なチェックポイントがあります。

すべてのリスクをなくすことはできませんが、自分なりのチェックポイントを持って見ていくと、経験を積むごとにとんでもない物件をつかまされることはほとんどなくなるでしょう。

中古不動産の価格は安く、新築物件よりも利回りが高いのが一般的ですが、新築不動産よりも多くのリスクがあるからこそ利回りが高く設定されているのです。

むしろ安い値段で購入しても結局新築物件より利回りが低かったということもあります。

中古不動産を購入するということはそれだけリスクのあることだということを認識して、そのリスクも加味した価格となっているのかチェックする必要もあります。

場合によっては価格交渉も積極的に行う必要がありますので、自分なりの相場観を身につけられるようにしましょう。

相場観を身につけるにはとにかく物件を多く見て、真剣に検討することです。

インターネットだけでなく、実際にどんどん物件を内見して相場観や自分なりのチェックポイントを身につけることが不動産投資の成功への最短ルートであり王道と言えるでしょう。



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