中古マンション投資の特徴と新築マンション投資との比較

公開日:2015年6月22日
最終更新日: 2016年1月4日

利回りが高い中古マンションを投資対象として検討している不動産投資家は多いですが、中古マンション投資にはどのような特徴があるでしょうか。

また他の物件に投資する場合と比べるとどのような違いがあるか気になる人も多いと思います。

そこで本記事では中古マンション投資の特徴とともに、新築マンションに投資する場合との比較をしていきたいと思います。

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中古マンション投資の特徴

  • 利回りが高い
  • 手ごろな価格で物件を取得できる
  • すぐに家賃収入を得ることができる

利回りが高い

中古マンション投資は物件にもよりますが、一般的には利回りが高い点が一番の特徴です。

築年数が経過すると物件の価格は下落しますが、家賃相場は築年数の経過による下落が緩やかで、物件価格の下落率ほどは家賃の下落率は高くありません。

そのため同じ物件の新築時と築10年時を比較すると利回りは高くなります。

例えば物件価格1,000万円で家賃収入が年間100万円で利回り10%の物件があったとします。

この物件が築10年になった時、物件価格は30%近く下落することはざらですので、25%下落したとすると750万円になります。一方で家賃は築年数×1%程度の下落率が相場ですので家賃収入は10%しか下落せず90万円の家賃収入となり、利回りにすると12%となります。

同じ物件でも購入時期によって2%も利回りが違うのは驚きですね。

このように中古物件は新築物件よりも利回りが高くなるのが一般的です。


手ごろな価格で物件を取得できる

また割安か割高かはともかくとして物件価格が安くなっているので、手ごろな価格で取得できるというのも魅力的です。

さらに中古マンションはすでに入居者がいる場合もあるので、その場合購入後すぐに家賃収入を得ることができます。ちなみにこのようにすでに入居者がいる物件を「オーナーチェンジ物件」といいます。


すぐに家賃収入を得ることができる

入居者がいない場合でも賃貸づけをきちんとすればすぐに入居者が入って家賃収入を得ることもできます。

購入してから物件が完成し、入居者が入ってはじめて家賃収入を得られる新築マンション投資だと、家賃収入が入る前にローンの返済が始まり一時的に負担が高まることを考えると、中古マンションのメリットといえます。


中古マンション投資の注意点

一方で中古マンション投資にはリスクもありますので注意が必要です。

最も気をつけたいのは空室リスクです。

日本人はとにかく新築を好みます。同条件であればもちろん多少家賃が高くても新築を選ぶ傾向があり、同地域内の物件であれば基本的には新築から部屋が決まっていきます。

必然的に空室は中古物件で発生することになり、中古物件には常に空室リスクがつきまといます。

表面利回りは高い中古物件ですが、空室が多く発生してしまうと結果的に利回りは下がり、投資として利益が出にくくなります。

中古マンション投資をする際には、設備を最新にするなどリフォームをしてバリューアップをしたり不動産屋を根気強く回って賃貸づけをお願いするなど空室リスクに対する対応は欠かせないと言えるでしょう。



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