不動産物件の価格の決まり方

公開日:2015年6月23日
最終更新日: 2016年1月3日

不動産価格の相場はあってないようなものですが、現実的に価格はついていますので、不動産投資家はその価格が妥当かどうかを判定しないといけませんし、購入したい物件の価格が妥当でないなら根拠を持って交渉しないといけません。

そこで本記事では不動産価格の価格の決まり方や価格算定に関する基本的な考え方を紹介したいと思います。

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不動産物件の価格の決まり方

  • 収益還元価格
  • 積算価格

不動産の価格は価格算定方法によって大きく2つの価格があります。

1つは収益還元価格と呼ばれる価格で、不動産投資では最も一般的に利用される価格算定方法です。

収益還元価格は収益還元法という価格算定方法により算出された価格で、物件の収益力をもとに価格を算出するアプローチです。

収益不動産から得られる家賃収入を投資家の期待する利回りから逆算して物件価格を算定します。利回りはエリアや物件種別、築年ごとに想定されている「キャップレート」と呼ばれる利回りが適用されるのが一般的です。

例えば、年間500万円の家賃収入の物件で4%のキャップレートであれば1億2,500万円が収益還元価格となります。

実際に売り出される価格はその時の受給のギャップ、つまり実勢価格などをもとにして決められるので、収益還元価格がそのまま売価となることはまれですが、物件の収益力から不動産価格を算定するというのが不動産価格の基本的な考え方といえます。


担保価値を見る「積算価格」

もう一つの価格算定方法は積算価格と呼ばれる物件の担保価値に着目した価格算定方法です。

銀行の融資審査の際に用いられることで知られていますが、最近では多くの銀行で収益還元価格により審査が行われるため、一部の金融機関で融資を受ける際に重要となる価格となりました。

積算価格は土地と建物の価格をそれぞれ計算した合計となりますが、土地は路線価、建物は現時点で同等の建物を建てるのに必要となる「再調達価格」で計算をして算出します。

建物の再調達価格はRCだと平方あたり20万円程度、木造だと15万円程度と言われています。また中古物件の場合は築年数に応じた減価償却を行った価格が積算価格として計算されます。

積算価格と収益還元価格は大きく差が出ることもありますが、基本的には物件の収益性から価格を見るのが不動産投資家です。

積算価格は融資を受けられるかどうかの目安としてチェックしている投資家の方もいるようです。

今回紹介した価格算定方法はあくまで基本的な考え方で、実際の価格が妥当かどうか判定をするためには多くの要素を総合的に見て判断しなければなりません。

インターネット上などで掲載されている物件は、価格を計算すると割高な物件が多いのが実情です。売り主も最初から自分に不利な価格で売り出すわけはないので当然といえば当然ですね。

これらの物件は交渉の余地ありといえますが、しかしながらすべての物件の売り主と交渉するというのは現実的ではありませんし、そんなことをしていると不動産屋に愛想をつかされてしまいます。

まずは多くの物件を見て価格を計算してみて、これはという物件を見つかるまで粘り強く多くの物件をチェックしていくことが重要になります。



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