利回りの平均から考える不動産投資の目標目安と地域による差

公開日:2015年6月16日
最終更新日: 2016年1月3日

収益不動産を探す際には、自分の目標となる利回りを設定し、その目標を達成することができる物件なのかをポイントにして探すことになります。

しかしそもそも目標の利回りはどれくらいに設定したらよいか悩む人も多いです。

お金は多く入ってくれば嬉しいので利回りはできるだけ高い方が良いけど、現実的にどれくらいの利回りが実現できるのかわからないという人は特にこれから不動産投資をはじめるという人に多いと思います。

そこで本記事では不動産投資の利回りの目標の目安や目標の立て方について紹介したいと思います。


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不動産投資の利回りの目標の目安

  • 都市部の収益不動産の利回りは8%程度
  • 地方の収益不動産の利回りは13%程度

収益不動産にどれくらいの利回り目標を持つかは、収益不動産の利回りの平均を知ると立てやすいと思います。

平均値をそのまま目標としても良いですし、収益性を重視する人は平均を上回る利回りを設定するのも良いですし、物件の探しやすさを重視する人であれば平均を少し下回る利回りを目標値としても良いと思います。

収益不動産の利回りは地域によって大きく異なります。

東京、大阪、横浜、名古屋などの都市部では利回りは10%以下となることが一般的です。平均値として正確なデータはありませんが、おおよそ8%くらいが平均的な利回りと言われています。

東京で利回り10%以上の物件を探そうとすると、中古のワンルーム投資をするか何か問題のある物件を探すしかないでしょう。

都心部には人が多くいるため空室リスクが低く、そのため売却時にも高い値段がつきやすくなっています。売却価格が高いということは購入者にとっては利回りの母数となる購入価格が高くなることになり、同じ家賃収入であっても利回りが低くなります。

空室リスクが低いことで投資家の取るリスクが少なくなることから、利回りが低くなっていることがわかりますね。これ自体は決して悪いことではなく、リスクを抑えながら不動産投資をしていきたい人であれば都心部を狙うというのも一つの戦略となります。

一方、地方では10%を超える利回りの物件が多く、おおよその平均利回りは13%程度といわれています。

さらに北海道など一部の地域では20%を超える利回りの物件もごろごろ見つかります。

地方は人口減が叫ばれているなど、賃貸の需要が都心と比べると低いため空室リスクが高まりますが、一方で高い利回りは魅力的ですね。

収益性を重視して高利回りを実現したいと言う人は賃貸づけに工夫をすることで高い利回りを得ることができますし、利回り重視の人であれば地方の物件を選ぶというのも一つの選択肢です。

空室リスクは都心の物件よりも高く見積もる必要があり、実際に投資をしてみると大した利回りは出なかったということもありますので、表面利回りだけを見て投資判断をするのは危険で注意が必要です。


多くの物件を見て相場を見極める

不動産投資をする投資家はきりの良い数字で10%を目標利回りに設定する人が多いですが、10%の利回りを実質利回りで達成するのはなかなかハードルが高いことがわかります。

少し目線を下げて現実的な利回りを求めていくのか、または自分なりのバリューアップをして空室率を下げたり高い家賃を得るなどして利回りを向上させるのかなど方向性はありますが、大体の利回りの目安を知っておくことで目標が立てやすくなったのではないでしょうか。

このように地域ごとの物件の特徴をとらえて自分にあった収益不動産を探すと効率的に不動産を探すことができます。

今回紹介した利回りはあくまで参考情報であり、不動産市況によっても利回りは大きく変動します。

収益不動産情報サイトなどを見て実際に出回っている物件がどれくらいの利回りなのかを見て、最新の利回りの目安を自分の感覚で身に着けておくと目標が立てやすくなります。

その上で利回り重視でいくのか、安全性重視でいくのかを自分で決めて実際に物件を探していきます。

まずは情報収集することが重要ですので、各不動産サイトなどで収益不動産の情報を集めることから始めましょう。



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