収益不動産の構造(木造、RC造)による特徴の違いと投資のポイント

公開日:2015年7月1日
最終更新日: 2016年1月4日

不動産投資の物件選びの指針として木造物件を選ぶかRCやSRC造を選択するかと言う点があります。

入居者の立場からすると、騒音や地震の問題が気になる点ではありますが、投資家の目線で見るまた違った差があります。

ここでは収益不動産の構造の違いによる特徴や違いなどのポイントを紹介します。

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木造、RC造の物件の特徴の違い

投資家の目線で見ると、木造とRC造の物件の大きな違いは融資を受けられるかどうかです。

銀行の融資は物件の耐用年数の範囲内で受けることができますが、建物の構造によって耐用年数は異なり、築20年くらいの物件だとRC造の物件でないと20年を超える期間の融資は受けることはできません。

■建物の種類ごとの法定耐用年数

構造 用途 耐用年数
SRC・RC造 事務所 50年
住居 47年
重量鉄骨造 事務所 38年
住居 34年
軽量鉄骨造 事務所 30年
住居 27年
木造 事務所 24年
住居 22年

不動産投資家の多くはローンを組んでROIを高める戦略を取っていますので、融資を受けづらい物件という時点で検討対象から外れてしまう人もいるでしょう。

返済期間が短いと返済負担が重くなりキャッシュフローが出づらくなりますので、やはりRC造が投資対象の中心となるでしょう。

不動産投資を何年か続けていて、多くの物件で満室経営をしているようであれば耐用年数を超える期間の融資を引くことも可能ですが、これから投資をはじめる人や投資からまもない人だと耐用年数を超える融資を受けるのは難しいです。

■木造物件の特徴

  • 耐用年数が短く融資が受けづらい
  • 物件価格が安い
  • 同条件のRC造と比べると家賃が安い
  • 修繕費が安い

また価格帯やターゲットとなる入居者の違いも考慮して収益不動産の購入を検討しないといけません。

構造以外の条件が同じ物件を比較すると、木造物件の方がRC物件よりも物件価格は安くなっています。

上述した融資の問題を除くと、物件価格が安いほど投資はしやすいことになり、利回りも向上しますのでうまく融資が引ける人や現金投資派にはメリットになります。

ただし、当然家賃相場も同条件ならRC造の方が高くなりますので、利回りや収益計画は慎重に行う必要があります。

さらに修繕費にも違いがあり、一般的にはRC造の方が高くなっています。

RC造は10年から15年ごとに大規模修繕が行われることが多く、修繕の際には建物の規模によっても異なりますが数千万円単位の出費が必要になります。

木造の物件も修繕が必要になりますが、RC造ほど高くはなりません。

外壁の修繕や屋上の防水加工をして数百万円の前半くらいの修繕費で済みますので、大きな費用の違いになります。

RC造の特徴は木造物件とは鏡合わせのようにメリットデメリットが変わります。

■RC造物件の特徴

  • 耐用年数が長く融資が受けやすい
  • 物件価格が高い
  • 同条件の木造と比べると家賃が高い
  • 修繕費が高い


投資スタイルによって変わる取得すべき不動産の構造

不動産投資家の視点から見た木造とRC造の違いを見てきました。

最大の違いは融資の受けやすさというところですが、入居者のターゲットや修繕費をはじめとしたランニングコストなども大きく変わってきます。

どちらが良いということはありませんので、自分の投資スタイルに合わせて条件にあった方の構造に狙いを定めるのが良いと思います。

「自分は絶対にRC造を購入する」などと決め打ちする必要はありませんが、投資スタイルを決めると自然と検討対象は絞られますので、構造による特徴を頭に入れておけばよいでしょう。



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