不動産の土地、建物の価格を決める際のポイント

公開日:2015年6月23日
最終更新日: 2016年1月3日

不動産の売買価格には土地と建物の価格が含まれています。

土地と建物では税金のかかり方や減価償却のルールが異なるため不動産投資家にとって土地、建物をそれぞれいくらにするかは重要な問題です。

それでは土地と建物の価格をどのような考え方で決めていけば良いか、土地と建物の価格の決め方について見ていきたいと思います。

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不動産の土地、建物の価格の決め方

  • 建物は消費税の課税取引、土地は非課税取引
  • 建物価格が高いほど多くの減価償却費を計上できて節税できる
  • 多く減価償却をしていると売却益が出やすくなり税金上不利になることもある

土地も建物も不動産だからどちらがいくらかなんて意識する必要ないのではないかと考える人もいると思いますが、色々と違いがあります。

まず第一に消費税です。

売り主が消費税課税業者である場合、消費税法上、建物には消費税がかかりますが土地は非課税取引となり消費税がかかりません。

そのため売り主は建物の価格に消費税率を乗じた金額を納めないといけません。

売り主の消費税の負担を考えると建物の価格は低い方が嬉しいのですね。

仮に1億円の物件があって土地と建物が5,000万円ずつの割合だと消費税は8%だと400万円、10%だと500万円となります。

それが土地9,000万円、建物1,000万円の割合だと消費税は8%だと80万円、10%だと100万円となり、大きな違いとなることがわかります。


建物価格を多くして減価償却する

第2に関連するのが「減価償却費」です。

減価償却費は経年劣化などによる価値の下落を定められたルールに従って毎年経費として計上するもので、減価償却費を多く計上するほど課税所得は少なくなり支払う税金は少なくなります。

このように減価償却費は多いほど節税になりますが、土地は経年による劣化はないので、減価償却費を計上することができるのは建物だけです。

減価償却費は建物の価格から算出することになるので、建物の価格が高ければ高いほど減価償却費も多く計上することができ、買い手にとって有利になります。


減価償却をしすぎると売却時に課税額が増えることも

3点目に売却益も変わってきます。

不動産の売却時の利益は「売却価格-対象不動産の簿価」となりますが、簿価は土地は購入価格、建物は購入価格から減価償却費の累計を差し引いた金額となるのが一般的です。

建物価格の割合が多く減価償却をたくさんしていると、簿価は小さくなり、同じ売却価格でも売却益が出やすくなります。

売却益に対しては税金がかかりますので、売却利益が小さいほど税金が少なくなりますので、建物価格を多くしていると売却時に税金がかかることになります。

とはいえ、最近の不動産市場では、普通に賃貸経営をある程度の期間していれば、購入価格より売却価格が大きくなることはほとんどありませんので売却損失が出ることになり、そのような場合は課税もされないので特に関係ありません。


win-winの関係を目指す

建物と土地の割合が影響する事項について見てきました。

建物と土地の割合によって、買い手と売り手双方に影響が出るので、収益不動産を購入する際に売り手と交渉する際にはこれらの事情をきちんと理解しておく必要があります。

一般的に建物価格を多くしたい買い手が多いですが、売り手にとっては消費税が増えるのであまり受け入れづらい提案になってしまいます。

そこで消費税の増額分を負担してあげるなどデメリットをなくしてあげ、建物価格を高くしてもらいその分節税をするという交渉も有効です。

不動産投資はビジネスですので、自分のことだけを考えず相手と双方にメリットがある提案をしてwin-winの関係構築を目指しましょう。



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