マイホーム取得と不動産投資を並行して進める方法

公開日:2015年6月25日
最終更新日: 2016年1月3日

一般的にマイホームの取得と不動産投資を並行して行う場合、マイホームでローンを組んでいると不動産投資の融資審査の際に負債と判断されて融資が受けづらくなります。

そのため不動産投資で早く成功するにはマイホームの取得を少し遅らせる判断があると当サイトでも紹介しています。

そのような見解が一般的な中、マイホームの取得と不動産投資を並行して実現することができる豊富があります。

それが賃貸併用住宅を活用することです。


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賃貸併用住宅は居住しながら家賃を得ることもできる

賃貸併用住宅とは自宅の一部に賃貸用物件を併せて作ることで、自分は自宅に居住していながら入居者を募集して家賃収入を得ることができるタイプの物件です。

賃貸用住宅を作ることになるので、マンションでは実現不可能で、一戸建てを建設することを検討している人が対象となりますが、マイホームと収益不動産を一緒に入手することができるという離れ業です。

得られる家賃収入からマイホームのローンを返済していけば、マイホームの自己負担額をぐっと減らすことができ、場合によっては自己負担額0円で憧れのマイホームを取得することもできます。

陳地併用住宅のメリット

  • 自宅に住みながら、家賃収入を得ることができる
  • 自宅部分に住宅ローン減税を利用できる
  • 賃貸部分は相続税評価額を圧縮することができる

賃貸併用住宅は税法上、自宅でもあり、賃貸住宅でもあります。そのため自宅部分は自宅として、賃貸物件部分は賃貸物件としてそれぞれのルールにのっとって課税がされます。

マイホームを取得した際の大きな減税制度として、住宅ローン減税がありますが、自宅部分の購入に充てられたローン残高に応じて変わらず住宅ローン減税を受けることができます。

また、賃貸部分は相続税の対象資産となる時には、賃貸物件として相続税課税資産の金額は固定資産税評価額の3割となり、相続資産を大幅に圧縮することができます。


賃貸併用住宅の注意点

  • 取得費用が高額になる
  • 若干入居者がつきづらい
  • 賃貸業である意識が薄くなる

マイホームを取得することができ、賃貸収入も得ることができる賃貸併用住宅はとても魅力的に見えますが、一方で注意点もあります。

まずは同程度の自宅を取得する場合と比較して、取得費用が高額になるという点です。

地域や規模にもよりますが、一般的に賃貸併用住宅を建築するには上ものだけでも4,000万円から5,000万円がかかり、土地の取得費用を含めると総額で1億円を超えることも珍しくありません。

1億円を超える物件となるとローンを利用しても普通のサラリーマンにはなかなか手が出ない金額になります。

不動産投資用のローンであれば、年収の10倍くらいまで融資を受けることができますが、住宅ローンを利用することになると年収の4,5倍くらいの金額の融資が相場となりますので、2,000万円を超える年収がないと取得は難しいです。

そのため現実的には高年収の人か土地を持っている人くらいしか賃貸併用物件を建築することはできません。

そのような状況もあってか、賃貸併用物件の推進役であるハウスメーカーも土地持ちの人に家の建築や建て替えをする際の選択肢の一つとして賃貸併用物件を提案することが多いようです。

また、賃貸併用物件は入居者の立場から見ると、オーナーのすぐそばに住まなければいけないので敬遠されることが多く、同条件の物件と比べると若干入居率が悪くなり、空室リスクが高い点にも注意が必要です。

ハウスメーカーなど不動産会社が想定する家賃設定が高いこともあり、当初思い描いていたほどの家賃収入が入らず、ローンの返済に苦しむ人もいます。

賃貸併用住宅は立派な賃貸業ですので、マーケットの状況や家賃設定額から収益性をシビアに検討して建築するかどうかの判断をする必要があります。

このように賃貸併用住宅は一般的な会社員の人には手を出しづらくなっており、一部の高額所得者か地主の人でないと建築は難しいです。

高額の所得や土地があれば他の資産活用方法もあると思いますので、他の方法とも比較して最適な方法を選択する必要があると言えるでしょう。



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