オーナーチェンジ物件のメリットと注意点

公開日:2015年6月28日
最終更新日: 2016年1月4日

中古の収益不動産を購入するとすでに入居者が入居中の物件もあり、そのような物件を「オーナーチェンジ物件」といいます。

元々入居者がいることですぐに家賃収入が入るのでとても良いようですが、注意点もありますので、オーナーチェンジ物件の特徴や注意点を見ていきましょう。

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オーナーチェンジ物件の特徴

不動産投資家目線で見るとオーナーチェンジ物件には以下の特徴があります。

  • すぐに家賃収入が入る
  • リフォームの必要のないことが多い


すぐに家賃収入が入る

オーナーチェンジ物件の最大の魅力は入居者がすでに入っている状態で物件を取得できるので、購入したオーナーはすぐに家賃収入を得ることができる点です。

不動産投資で最も気になるのは空室率でありそのための賃貸づけがきちんとできるかです。

その賃貸づけをする必要がなく家賃収入を得られるというのはすぐに家賃収入が得られるという経済的メリットだけでなく、精神的にも心強く大きなメリットになります。


リフォームの必要のないことが多い

また、入居者が入っているということは入居者の人が満足するような条件であったということですので、ある程度条件が整った物件であることが多く、満室で入居している一棟ものアパートであればリフォームが不要なことも多くなっています。

逆説的ではありますが、入居者が入っていることが良い物件であることの一つの根拠となります。


オーナーチェンジ物件の注意点

良いことづくめのように思えるオーナーチェンジ物件ですが、オーナーチェンジ物件だから何でも良いのかというとそうではなく、投資にあたって注意点もあります。

  • 売却理由を確認する必要がある
  • 審査を自分でできない
  • 家賃を自分で決めることができない
  • 内見ができない状態で購入を決断しないといけない
  • 購入後すぐにリフォームができない


売却理由を確認する必要がある

まず、オーナーチェンジ物件とは入居者が入っているにも関わらず売却をする売り主がいないといけないので、そこには必ず理由があります。そのため売却理由はきちんと確認する必要があります。

相続や他の資金繰りの関係などでとにかく早く現金化したいという場合は良いですが、明確な理由がわからない時には入居者の問題や滞納など何か問題を抱えている物件である可能性があります。


審査を自分でできない、家賃を自分で決めることができない

また物件に入居者がいるということは自分で入居者を審査したり、途中で家賃設定を変更できないことも意味しています。

入居者の属性は滞納リスクなどに関わるため非常に重要です。日本の法律では借主が非常に強くよほどのことがないと退去させることはできません。

下手するとその物件を保有期間中、ずっと付き合っていく必要がありますので、その審査を他の人にゆだねていると後々で思わぬトラブルとなる可能性があります。


購入後すぐにリフォームができない

さらに入居者がいるということは物件の中を見れないしいじれないことも意味しますので、購入検討時に内見をすることなく決断をしないといけませんし、購入後にリフォームでバリューアップすることもできません。

物件の中を見ずに数千万円の買い物を決めることは難しいだけでなく、内装の傷み具合や状況を確認することができませんので大きなリスク要因となります。

さらに入居者が退去するまではリフォームもできませんので、バリューアップができず、リフォームをして収益性を上げるタイプの投資家にとってはかなりハードルが高くなります。

このようにオーナーチェンジ物件にはいくつかの注意点がありますが、それを差し引いても入居者がいるというのは大きな魅力です。

物件のチェックやリフォームなどはすべて入居者の人に入ってもらって満足してもらうために行うものです。オーナーチェンジ物件はすでにその目的を果たしている物件ですので、あれこれ気にするよりも価格が妥当であれば購入してしまうのも賢明な選択です。

現実的には売却理由などをきちんと確認して、物件を可能な限りチェックして購入することになりますので、物件を見る目を養った上で購入を検討されると良いと思います。



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