効率的に資産価値を上げるリフォームのポイント

公開日:2015年7月27日
最終更新日: 2016年1月7日

リフォームの際に意識したいのは、リフォームをすることでいかに目先の家賃収入を増やすかというほかに、建物自体の資産価値を高めているかという点です。

不動産投資は最終的に売却をすることで収益が確定しますので、「いくらで売れるか」は非常に重要でそのためにも建物の資産価値は保っていかないといけません。

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資産価値を上げるリフォームのポイント

  • 好みの分かれるリフォームはしない
  • 地域の特性を考慮する

資産価値を保つためにも、リフォームの際には好みの分かれるものに投資しすぎないことに注意する必要があります。

それが一般的に価値のあるものだとしても、好みの分かれたり興味がある人とない人がはっきりしている設備だと、それで家賃が上がることで敬遠する人が出てしまいます。

入居者のターゲットを狭めることになるので売買時にはネックとなってしまう可能性があります。

また同じ理由で建物の外観や内装のデザインなども変に奇抜にせずに一般受けするデザインとしておくことが重要です。

物件があるエリアの地域性によって、単身者が多いのかファミリーが多いのかなどの特徴もあると思いますので、メインターゲットとなる人たちに嫌われずに広く募集することができる状況にしておくことが重要です。

入居者募集だけの観点だと、ターゲットを絞ってその人たちに好まれるような形にして収益性を高めるという方法もありますが、そうすると売買の時にはターゲットが狭いことがマイナスに評価されて資産価値を落としてしまう可能性があります。

その土地の人に多く愛されるデザインや設備に対して投資をするようにしましょう。

また賃料が上がり幅に対して大幅に費用がかかる、費用に対して家賃が対して上がらないリフォームは費用対効果の観点から行うべきではありません。

リフォーム費用は最終的に売却価格に上乗せすることになると思いますので、買い手から見ると相対的に物件の価値は落ちてしまいます。

リフォームをすることによる家賃の上昇幅は周辺の物件をチェックすることでおおよその当たりはつくと思いますので、家賃の上昇分でリフォーム代金の回収が5年以上かかるようなリフォームはあまり費用対効果が高いとは言えず見送った方が良いでしょう。

リフォームをしたことによって修繕費用が多めにかかるなど、長い目で見たランニングコストが上がると買い手としては手を出しづらくなるため、リフォームによって修繕費用が上がることも避けないといけません。

結論としては家賃を上げるためのリフォームで紹介したような、少額で費用対効果が高い設備にしぼってリフォームをしていくことが収益不動産の売却という観点でもプラスとなることが多いです。

そのため基本的には入居者のことを考えてあると嬉しい設備に投資していくことで収益不動産の資産価値も高めることになります。

そうなるとある程度リフォームの選択肢は限られてきますので、いくつか物件のリフォームをしていくなかで自分なりのリフォームポイントを確立していくようにしましょう。



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