不動産投資でリフォームや設備のグレードアップが必要になる時期

公開日:2015年7月29日
最終更新日: 2016年1月7日

不動産投資において利回りを高めるための重要なポイントとなるリフォームですが、費用がかかりますし何より工事が必要となるので入居中はできませんし、工事期間中は入居者の募集も難しくなるためいつリフォームをするのがベストか悩む人も多いと思います。

そこで本記事ではリフォームや設備のグレードアップをするのに最適な時期はいつなのか紹介したいと思います。

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基本は物件購入後すぐにリフォームする

  • リフォームのタイミングは購入直後
  • リフォーム期間を短くして機会損失を最小にする

リフォームをするタイミングは基本的に物件購入直後から最初の入居者が入るまでです。

効果的なリフォームができれば家賃が上がることになりますので、リフォームによる家賃上昇メリットを最大限享受するには早めにリフォームをすることが重要になります。

そのためには購入後すぐのタイミングが最適で、リフォームでバリューアップを考えている人はまず収益不動産を購入後すぐにリフォームをできるように調整しましょう。

また、収益不動産購入後にリフォームをする場合、リフォーム期間中は当然入居してもらうことはできませんし、工事中で内見をしてもらうことも難しくなるため、その間はまったく家賃収入が発生しない期間になってしまいます。

ですので、リフォーム期間はなるべく短くなるように調整し、物件の引き渡し後すぐに工事を行えるように早め早めに準備をすることが重要です。


入退去のタイミングでリフォームを考える

購入直後のほかには入退去のタイミングでリフォームを考えることになります。

入居中はリフォームを行うことができませんので、数年に一度訪れる入退去は唯一リフォームが可能なタイミングとなります。

収益不動産購入から数年が経過していることになりますので、傷んだ部分を修繕したり、その時の入居者が求める設備にグレードアップするチャンスです。

入居者が求める設備は時代によってどんどん変わっていきます。

20年前はエアコンがあれば嬉しいという感覚でしたが、今はエアコンは必須であると嬉しい設備にはモニターつきインターホンやウォシュレットがあげられるようになっています。

また単身者向けの物件とファミリー向けの物件では求められる設備の優先順位が異なりますので、常にアンテナを張っておきその時々に最も優先順位の高い設備を導入するなどリフォームを検討すると良いでしょう。

■単身者に人気の設備

  1. インターネット回線
  2. オートロック
  3. モニター付きインターホン
  4. 独立洗面台
  5. ウォシュレット
  6. 2口コンロ

■ファミリー層に人気の設備

  1. おいだき機能
  2. インターネット回線
  3. モニター付きインターホン
  4. オートロック
  5. 独立洗面台
  6. システムキッチン

購入直後のリフォームが家賃を高めるバリューアップのためのリフォームだとすると、入退去の際にはその時の家賃を保つための修繕や更なるバリューアップを狙うためのリフォームという観点が必要になります。


リフォーム会社の繁忙期を考慮する

またコストを考慮するとなるべくリフォーム会社の繁忙期を避けるという観点も必要になります。

繁忙期だと価格は高くなり値引きにも応じてもらいづらくなりますし、単価の安いリフォームだとどうしても優先順位を下げられて対応が悪くなりがちです。

一般的にリフォーム会社の繁忙期は年末年始の前後3か月とお盆前後といわれています。

年末年始の前後3か月というと9月から3月までということになりますので、結構長いですね。つまり下半期はリフォーム会社も忙しくなりますのでリフォームをするなら上半期の特に5月から7月くらいがねらい目になります。

上述した通り、物件の購入タイミングや入退去のタイミングなどに行うのがベストでこれらは動かしようがないのでリフォーム会社の繁忙期にあわせて依頼をすることは現実的にはなかなか難しいです。

物件の購入時期や入退去の時期がわかったらリフォーム会社の繁忙期に合わせて早め早めにリフォームの依頼をしたり逆にあえて遅らせたりすることくらいはできると思いますので頭の片隅に置いておくと良いと思います。

リフォーム会社は小さな会社が多いので、価格はあってないようなもので交渉が大きく効くところが多いです。閑散期にはぜひとも仕事が欲しいはずですのでお得な価格で工事してくれることもあるので、コストを最小化するという観点ではリフォーム会社の暇な時を狙って仕事を依頼したいものです。



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