賃貸経営における入居者のフォローと効果的な家賃督促の方法

公開日:2015年9月5日

賃貸経営をしていると入居者が入ってくれるととても嬉しいものですが、入居者が入ったらそれで終わりではなく、その後の入居者のフォローも非常に重要な仕事です。

管理会社に任せることも多いですが、任せるにしても最終責任者はオーナーである自分ですので、入居者に対してどのようなフォローが必要になるのか知っておきましょう。

また入居後のオーナーの悩みとして多い、家賃督促の方法で効果的な方法についても紹介したいと思います。


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入居者のフォローの方法

入居者のフォローといっても基本的にはこちらから入居者の方に連絡するということではなく、入居者の人が生活していく中で困ったことや不満に感じることに対して対応をしていくことになります。

入居者からのクレームで多いのは、「鍵をなくして家に入れなくなった」「トイレがつまった」「お風呂が水漏れした」「隣人や上階の住人の音がうるさい」というような内容のものです。

いずれもいつでも連絡が来る可能性があり、緊急性も高い場合が多いので、入居者のフォローを大家自ら行う場合はかなり労力がかかり、携帯電話の番号を教えていると深夜に電話がかかってくることもあり気も休まりません。

「住む」という人が生活する上で最も基本的なサービスを提供する以上、ある意味で仕方のないことではありますが、不動産投資をする人は不労所得を得ようとしている人も多いので、自主管理をしていると本末転倒となってしまいます。

そこで入居者のフォローについては管理会社に任せるのが現実的でしょう。

入居者のフォローまで管理会社に任せるには、賃貸づけの際に専任媒介契約を結んでいたとしても入居後は何もしてくれませんので、改めて賃貸管理契約など入居者の管理業務を委託する契約を結びましょう。

もちろん賃貸づけをしてくれた管理会社に必ず任せないといけないわけではないので、信頼できる不動産管理会社がある場合はその会社にお願いするということもできます。


効果的な家賃督促の方法

入居者とのトラブルで多く、かつやっかいなのは家賃の滞納です。

家賃の滞納をされたら、督促の種類を理解した上で効果的な督促方法を迅速に取る必要があります。

家賃の滞納には入金の期日に遅れてしまったり、たまたま残高が不足していたいわゆる「うっかり型」と、確信犯的に家賃滞納をする「常習犯型」がいます。

うっかり型の人の場合は督促をすればすぐに家賃を支払ってくれますので、滞納が発覚したらすぐに連絡をするようにしましょう。即日電話連絡をするとともに連絡がつかない場合は郵便でも督促の連絡をします。

家賃を支払う意思がないわけではないのですぐに支払いをしてくれますが、うっかり型の人は家賃を支払うということに対する意識が低いといえますので、1日でも期限を過ぎたら家賃滞納になり最悪契約解除事由になる点を説明しましょう。

少し脅かすくらいでちょうど良いかもしれません。

またこのようなうっかり型の家賃滞納でも督促業務が発生し大家としては負担とストレスになりますので、予防策として入居者審査で条件や人間性を厳しく見たり、契約時に督促に対して改めて注意を喚起します。


常習者には厳しい対応で臨む

うっかり型はほぼ実害がありませんが、やっかいなのは常習犯の方です。

常習犯は普通に督促するくらいではいつまでも家賃を支払ってくれませんし、2か月3か月と滞納が続くと収入が止まって新たな入居者を募集することもできないので非常にやっかいになります。

このような常習犯には契約解除を視野に入れるのは当然として、訴訟も辞さない強い態度で督促をする必要があります。

■常習犯への督促の方法

  • 内容証明郵便
  • 公正証書として記録を残す
  • 裁判所からの支払督促
  • 少額訴訟

まず督促を内容証明郵便で送付します。内容証明は送付した内容や日時が記録される郵便で、後々裁判になった場合などに証拠として使用することができ、滞納者が言い逃れをすることを避け心理的なプレッシャーを与えることができます。

督促をして滞納者と話し合いの場を持つことができると、よくあるのは「いつ払う」という約束はするものの期日になると支払われないということです。

このようなことを避けるため、話し合いの中で家賃の支払いに合意した場合は公証人役場で公正証書として記録を残しておくことをおすすめします。

さらに公正証書に強制執行認諾文言という債務を履行しない場合は強制執行してもよいという文書を入れておくことで、強制執行も可能になりますので入れておきましょう。

それでも家賃の支払いがない場合は裁判所から支払督促を送付してもらいます。この督促状を送っても支払いがない場合、仮執行宣言を経て強制執行をすることができるようになります。

悪質な場合は裁判所で少額訴訟を起こすという方法もあります。

少額訴訟は簡易的な裁判で少額の費用かつ短時間で損害賠償請求をすることができます。原則60万円以下というルールがありますので、少額訴訟を検討する場合は被害金額が少ないうちに決断する必要があります。

このように常習犯に対して家賃を督促する方法はいくつかありますので、滞納者の態度を見つつどのような対処を取るか検討をする必要があります。一般的には内容証明郵便から始めて徐々に厳し対応をとっていくことになります。

共通していえることは滞納者ときちんと話し合いの場を持ってきちんとコミュニケーションを取っていくことです。

また督促業務は法的な知識も必要になり、ストレスもたまるので、管理会社に督促業務も任せるのが賢明です。

家賃滞納が発生した場合は管理会社に対応を任せたいという場合は、管理業務契約を結ぶ際に集金代行契約や家賃の督促業務が委託範囲内に入っているかをきちんと確認することが重要です。



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