マンション投資におけるキャッシュフローの考え方と改善方法

前の記事でマンション経営における利益の源泉となる3つの収益源について紹介しましたが、マンション投資に限らず不動産投資では投資の利益のほかに「キャッシュフロー」を意識する必要があります。

いくら利益が出ていてもキャッシュフローがマイナスではマンション経営は行き詰ってしまいます。

キャッシュフローをコントロールできてようやく一人前のマンションオーナーといえますので、ここではマンション投資で意識したいキャッシュフローの基本的な考え方を紹介したいと思います。

キャッシュフローとは

キャッシュフローとは英語にすると「Cash flow」で、お金の流れという意味です。言葉の意味通り手元にどれだけのお金が残るのかという現金の流れを意味しています。

ローンを組んでマンション経営をしている場合、投資期間中はローンの返済をしていくことになりますが、返済金額のうち利子部分は経費となりますが、元本部分の返済については借りたお金を返すだけですので、利益でも損失でもなく利益計算には関係ありません。

しかし手元から現金は出ていくことになりますのでキャッシュフローとしてはマイナスになります。

仮に家賃収入が50万円しかなくローンの返済金額が70万円（うち元本返済60万円、利子分10万円）という時、利益としては支払利子10万円を差し引いた40万円ということになりますが、キャッシュフロー的にはマイナス20万円となりお金が足りない状態です。

また減価償却費は建物の経年劣化を経費として計上するものですが、実際にお金を支払うわけではないので、キャッシュフローには影響のないものです。

このように利益の金額から、利益に含まれるもののキャッシュフローがない減価償却費とキャッシュフローにだけ影響のある返済元本をそれぞれ加減することで計算ができますので、キャッシュフローは「税引後利益＋減価償却費-返済元本」という計算式によって算出されます。

つまり家賃収入から各種経費を差し引いて、税金も支払ったの利益金額に、利益計算時に引いてしまった減価償却費分の金額を戻し、返済元本を差し引いた金額が手元に残る金額でキャッシュフローです。

上記は年間のキャッシュフローを算出する際の計算式で、毎月のキャッシュフローを算出する場合には、単純に「税引前の利益＋減価償却費-返済元本」とすることもあります。

キャッシュフローは基本プラスに

キャッシュフローは期間内の資金の手残りを意味しますので、基本的には常にプラスを目指す必要があります。

キャッシュフローがマイナスだとマンション経営だけではお金が足りないということを意味しており、給料など他の収入や資産から足りない分のお金を補てんしないといけなくなります。

給料からキャッシュフローのマイナス分に充ててしまうと、手取りの収入は減ることになり何のために不動産投資をしているのかわからない状態になってしまいます。

また金融機関も大家さんの成績として利益とキャッシュフローを見ています。

キャッシュフローがマイナスとなる運営をしていると、大家としての能力が低いという判断をされて、その後の融資審査に悪影響が出ます。

そのため、マンション経営をする上ではまず毎年、毎月のキャッシュフローをプラスにするということを意識します。

キャッシュフローを良くする方法

キャッシュフローを増やすにはおおざっぱにいうと家賃収入を増やすか、返済金額を減らすか、必要経費を減らすしかありません。

家賃収入を増やすには空室の期間を短くする、貸し出す部屋数を増やす、家賃を増やすなどの方法があります。

返済金額を減らすには、ローンの金額を下げる、返済期間を長くする、金利を下げるなどの方法があります。また、金利と元本の返済方法も重要になってきますので、返済方法を変更することでもキャッシュフローは変化します。

必要経費を減らすには管理費や修繕費を削る、外部業者へ支払う費用を減らす、税金を減らすなどがあります。

特に利益や利回りばかりを考えていると、返済期間はなるべく短くして支払金利を減らしたいと考えますが、キャッシュフローの観点では返済期間を延ばして毎月の返済額を少なくすることが有効なので、利益とキャッシュフローどちらを優先するかによって判断する必要があります。

マンション経営を円滑に進めるにはキャッシュフローを良好に保つことが大前提となりますので、キャッシュフローも意識しながら資金計画を作成するようにし、キャッシュフローを改善したい時には、上述したキャッシュフローの構成要素を見直し、各数値の改善を図っていく必要があります。