頭金0円でできる不動産投資の実態とリスク

公開日:2015年8月10日

ローンをたくさん組んで物件を購入することで、少ない自己資金で高額な物件を購入することができ、自己資金に対する利益の割合を極限まで高めることができます。

自己資金が少ないほどレバレッジが効きますので、フルローンで物件を購入できれば自分の資金拠出なしで収益不動産を手に入れて家賃収入を得られるという夢のような状況を作ることができます。

バブル時代にはフルローンで物件を購入する人が多くいたようですが、金融機関の審査が厳しくなった昨今では大手の金融機関ではフルローンでの投資はまず難しくなっています。

現在頭金0円で不動産投資をすることはできるのでしょうか。またフルローンで投資をするリスクにはどのようなものが考えられるか見ていきたいと思います。


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頭金0円でできる不動産投資

リーマンショック以降落ち込んでいた不動産市況も2013年のアベノミクスあたりから活況になっており、金融機関も積極的に融資をしようとしています。

結果的に頭金が少ない状態でのローンも増えてきており、中には頭金0円のフルローンで投資が可能な案件もあるようです。

日銀が公表している個人の貸家業への銀行からの貸付は2014年で20兆円を超えており、微増傾向にあります。

メガバンクは不動産投資向けローンには消極的ですが、地方銀行や信用金庫の中には頭金が0円でも投資が可能なケースもあります。

ただし銀行では信用力のある人にどんどんお金を貸したいという流れですので、大手企業に勤務する信用力の高い人が有利です。

自営業など信用力の低い人ではフルローンでの投資はおろか通常の融資審査もまず通りませんので注意が必要です。


フルローン投資のリスク

フルローン投資は自己資金をかけず収益不動産を取得することができるので、可能であれば飛びついてしまいそうですが、当然リスクがありますので、よくリスクを理解しておく必要があります。

最大のリスクはレバレッジが逆に働いてしまった時の損害が大きい点です。

ローンを組むと翌月から返済が始まることになり、家賃収入が入ってくればそこから返済をすることになりますが、空室が出るとその分家賃収入が減ることになりローンの返済を自分の資産から支払わないといけません。

ローン金額が大きいと支払負担も相当なものになりますので、フルローンで投資をする時ほど空室リスクへの対応を慎重にする必要があります。

ローン金額が大きいことで気をつけたいリスクとして金利リスクもあります。

金利が上昇すると支払金利が増え、総返済額が増えることになります。

超低金利下の日本では金利のリスクがいまいち実感として感じづらいですが、今金利が低いということは今後上がる可能性が高いということです。

長期的に見ると金利は上昇する傾向ですので金利リスクには十分注意する必要があります。

なるべく長い期間の固定金利で借りたり、変動金利の金利見直し期間が長い金利でローンを組むようにする必要があります。



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